27. März 2024
27. März 2024
So hält man als WEG-Verwaltung bei Erhaltungsmaßnahmen im Auftrag der GdWE das Haftungsrisiko klein
Zum Alltag einer WEG-Verwaltung gehören in der Regel die Vorbereitung und Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise die Sanierung feuchter Kellerwände oder der Austausch maroder Balkongeländer.
Der Pflichtenkatalog der Verwaltung erschöpft sich dabei aber nicht nur darin, eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer darüber einzuholen. Wie der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung deutlich gemacht hat (Urteil v. 26.01.2024 – V ZR 162/22), trifft jede Verwaltung einer GdWE die Pflicht, solche Erhaltungsmaßnahmen „wie ein Bauherr“ zu überwachen. Das führt zu erheblichen Haftungsrisiken!
Das BGH sagt: Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind „wie ein Bauherr“ zu überwachen!
Wie ist zu entscheiden? Die Ex-Verwaltung kann sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gegenüber der GdWE wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung schadensersatzpflichtig gemacht haben. Es gehört zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum „wie ein Bauherr“ zu überwachen, sofern eine GdWE mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen hat.
Das bedeutet beispielsweise: Bei Zahlungen zu Lasten der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Zudem muss der Verwalter dabei für ihn erkennbare Mängel berücksichtigen.
Der Verwalter muss also prüfen, ob eine von dem mit einer Erhaltungsmaßnahme beauftragten Werkunternehmer verlangte Abschlagszahlung dem Grunde und der Höhe nach berechtigt ist. Die entsprechenden Voraussetzungen dafür sind in § 632a BGB geregelt – und die muss jeder Verwalter kennen!
Abschlagszahlung nur nach geprüfter Aufstellung der Leistungen
Dazu gehört, dass eine Aufstellung erforderlich ist, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglicht – und ohne die kein Anspruch auf Abschlagszahlung gegeben ist. Zudem muss der Verwalter eine Abschlagsrechnung auch daraufhin prüfen, ob sie zu Auftrag und Leistungsstand passt usw.
Der Verwalter verletzt also seine Pflichten, wenn für die Zahlungen an den Werkunternehmer keine Abschlagsrechnung beziehungsweise oben genannte Aufstellung existiert, weil der Werkunternehmer in einem solchen Fall vom Auftraggeber – also hier der GdWE – nichts beanspruchen kann.
Fachleute engagieren, wenn die passende Expertise fehlt
Weiterhin wichtig ist: Verfügt ein Verwalter nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung von Werkleistungen, muss er die Wohnungseigentümer bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbundenen umfangreichen Baumaßnahme auf seine fehlende Fachkompetenz hinweisen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorbereiten!
Verletzt die Verwaltung diese Pflichten jedoch schuldhaft, kommt ein Schadensersatzanspruch der GdWE gegen sie in Betracht. Wenn die Verwaltung im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen also pflichtwidrig Abschläge auszahlt, haftet sie auf Ersatz des Schadens. Dieser Schaden ist aber nicht in gleicher Höhe gegeben wie die ausgezahlten Abschlagszahlungen. Es kommt auch darauf an, ob und ggfs. in welchem Umfang die bisherigen Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Aber: die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die GdWE! Und zusätzlich muss eine Nacherfüllung durch den Werkunternehmer ausgeschlossen sein – was erst der Fall ist, wenn das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Um eine Doppelzahlung an den Werkunternehmer zu verhindern, muss die GdWE ihre Ersatzansprüche gegen diesen an die Verwaltung abtreten.
Praxishinweis: Abnahme der Arbeiten
Es entspricht schon länger der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein WEG-Verwalter die Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen „wie ein Bauherr“ überwachen muss. Das gilt auch weiterhin im Anwendungsbereich von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Jeder Verwalter muss also immer sorgfältig prüfen, ob ein beauftragter Werkunternehmer Arbeiten vertragsgemäß erbracht hat und sie abgenommen werden können, ob er Auszahlungen auf Rechnungen vornehmen darf und schlussendlich, ob die erbrachten Leistungen dem entsprechen, was die Wohnungseigentümer ursprünglich beschlossen hatten (vgl. dazu etwa LG Hamburg, ZWE 2013, 221). Die genannten Pflichten des Verwalters gelten übrigens auch bei Mangelbeseitigungsmaßnahmen des Bauträgers.
Kommunikation – so wichtig
Wichtig ist, dass eine Verwaltung diese Pflichten nicht zwingend selbst erfüllen können muss. Aber: Die Verwaltung muss die jeweiligen Wohnungseigentümer rechtzeitig in Kenntnis setzen und ihnen die Möglichkeit erhalten, durch einen entsprechend vorbereiteten Beschluss über das Hinzuziehen eines Sonderfachmanns für die Baubegleitung und -überwachung – zum Beispiel eines Architekten – nebst Finanzierung zu entscheiden. Lehnen die Eigentümer dies dann ab (etwa aus Kostengründen) und bestehen auf Vollzug der beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen, dürfte die spätere gerichtliche Durchsetzung eines Schadensersatzanspruchs gegen die Verwaltung wegen eines anspruchsausschließenden Mitverschuldens der Wohnungseigentümer eher schwierig werden.
Eine rechtliche Beratung kann sich auszahlen
In jedem Fall dürfte bei kostenintensiven Baumaßnahmen wie den Erhaltungsmaßnahmen im beschriebenen Fall auch eine rechtliche Beratung zu empfehlen sein, damit die Verwaltung ihr Haftungsrisiko senken und Schadensersatzansprüchen entgehen kann! Es gehört nämlich auch zum Pflichtenkatalog des Verwalters, Mängel nicht nur zu erkennen, sondern auch gegenüber dem Werkunternehmer zu rügen, die Wohnungseigentümer über sie zu informieren und gegebenenfalls einen Beschluss über die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen herbeizuführen. Können solche Ansprüche trotz erkennbarer Mängel nicht durchgesetzt werden, droht der nächste Haftungsfall.
Barry Sankol
WEG-Richter am Amtsgericht Hamburg-St. Georg
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