Können Eigentümer ganze Projekte an WEG-Verwaltung abgeben?

26. Februar 2024

Erweiterung der Kompetenzen der WEG-Verwaltung: Wie weit reicht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer aus § 27 Abs. 2 WEG?

Ergeben sich die Kompetenzen der WEG-Verwaltung aus Verwaltervertrag und Gesetz? Im Wesentlichen schon. Aber wussten Sie, dass Wohnungseigentümer die Rechte und Befugnisse der Verwaltung nach § 27 Abs. 2 WEG durch bloßen Mehrheitsbeschluss auch erweitern können?

Eine der aktuellsten Fragen im WEG-Recht lautet: Wie weit reicht diese Beschlusskompetenz – und können die Wohnungseigentümer mit ihr beispielsweise auch die komplette Durchführung einer aufwendigen und kostenintensiven Sanierungsmaßnahme auf die Verwaltung übertragen – einschließlich aller vor- und nachbereitenden Maßnahmen? Darüber hatte das Amtsgericht Hamburg-St. Georg jüngst im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage zu entscheiden (Az. 980a C 21/23 WEG).

Der Fall ist folgender:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) eines mehrstöckigen Gebäudes will einen Abwasserstrang vom Keller bis ins Dachgeschoss sanieren lassen, nachdem eine vorher beschlossene Kamerafahrt gravierende Schäden an den Rohren offenbart hatte. Eine Eigentümerversammlung beschließt die Sanierung des Abwasserstranges mit einem Kostenrahmen von 30.000,00 € brutto mehrheitlich. Man ermächtigt die Verwaltung und weist sie an, in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat mit einen gewissen „Spielraum“ für die Sanierungsmaßnahmen mehrere Gewerke zu beauftragen: für die Fallstrangsanierung selbst, den Rückbau und Wiedereinbau etwaiger Einbauschränke oder baulicher Einrichtungen sowie die Endreinigung. Dafür bekommt die WEG-Verwaltung ein Sonderhonorar in Höhe von 5 % der Bruttobaukosten.

Ein Miteigentümer ficht den Beschluss an und macht geltend, das Vorhaben sei nicht genügend vorbereitet gewesen. Es hätten keine drei Angebote vorgelegen. Ohne diese sei nicht erkennbar, inwieweit eine Maßnahme überhaupt sinnvoll sei. Der Beschluss sei unbestimmt, eine Kostenfeststellung sei nicht möglich. Es sei unklar, wer die Maßnahmen durchführen solle. Die Delegation der vollständigen Entscheidungsfindung an den Verwaltungsbeirat sei nicht möglich. Es fehle eine Grundlage für dessen Entscheidung. Ein Grund für ein 5%-iges Sonderhonorar für die Verwaltung sei ebenfalls nicht ersichtlich. Seiner Auffassung nach sei der gesamte Beschluss mangels Beschlusskerns nichtig.

Die beklagte GdWE sieht die Beschlussfassung von § 27 Abs. 2 WEG gedeckt und verweist auf das Ermessen der Wohnungseigentümer, die Sanierungsmaßnahme in die Hände der Verwaltung zu legen.

Amtsgericht: Beschlusskompetenz aus § 27 Abs. 2 WEG reicht nicht für wesentliche Entscheidungen!

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat den angefochtenen Beschluss für ungültig erklärt, weil die Entscheidungskompetenzen, die eigentlich den Wohnungseigentümern zukommen, unzureichend auf die WEG-Verwaltung übertragen wurden. Die Voraussetzungen des § 27 Abs. 2 WEG für die Befugniserweiterung der Verwaltung wurde nicht ausreichend beachtet.

Das Gericht begründet seine Entscheidung folgendermaßen: Die Regelung in § 27 Abs. 2 WEG gibt Wohnungseigentümern die Möglichkeit, selbst Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen: Sie können Maßnahmenkataloge aufstellen, dem Verwalter fallweise Maßnahmen zuweisen oder einzelne Handlungen des Verwalters von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig machen.

Die Reichweite der Beschlusskompetenz aus § 27 Abs. 2 WEG endet laut Amtsgericht nur da, wo Eigentümer zwingend selbst eine Entscheidung treffen und/oder in der Form eines Beschlusses handeln müssen.

Der Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG selbst müsse aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also inhaltlich hinreichend bestimmt und transparent sein, der Umfang der Entscheidungskompetenz klar und eindeutig aus dem Beschluss hervorgehen. Ein entsprechender Beschluss sei daher, so das Amtsgericht, für ungültig zu erklären, wenn die Verwaltung zu weitgehende Kompetenzen verliehen bekommt. Wohnungseigentümer können den Grundsatz des § 18 Abs. 1 WEG nicht ignorieren, nach dem die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in erster Linie der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt.

Grundsätzlich hätten die Eigentümer im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz aus § 27 Abs. 2 WEG bei der Frage, welche Entscheidungszuständigkeiten sie auf den Verwalter übertragen, einen weiten Ermessensspielraum. Es entspreche aber nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn wesentliche, vor allem kostenintensive Maßnahmen auf den Verwalter übertragen werden. Die Eigentümer müssen über wesentliche Maßnahmen weiterhin selbst entscheiden.

Laut Gericht ist der angefochtene Beschluss ordnungswidrig, weil sich die Wohnungseigentümer bei der Art und Weise der Durchführung der Strangsanierung ihrer eigenen Entscheidungszuständigkeit in überschießender Weise beraubt haben.

Dass die Erhaltungsmaßnahme erfolgen soll, haben sie zwar mit ihrer Beschlusskompetenz aus § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG selbst entschieden und auch einen Kostenrahmen nebst Finanzierungsregelung mitbestimmt. Aber indem die Wohnungseigner der Verwaltung einen konkreten „Spielraum“ für die praktische Umsetzung, also die Auftragserteilung, eingeräumt haben, hätten sie den von § 27 Abs. 2 WEG eingeräumten Gestaltungspielraum überschritten. Demnach gehört die Auswahl eines Fachunternehmens für die Durchführung einer nicht unbedeutenden Sanierungsmaßnahme zu den Kernrechten der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer als Willensbildungsorgan, das ihnen entgegen § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht durch einen Beschluss der Mehrheit, gestützt auf § 27 Abs. 2 WEG, entzogen werden kann.

Die eher sehr weit zu verstehende Beschlusskompetenz nach § 27 Abs. 2 WEG darf laut Amtsgericht Hamburg-St. Georg nicht dazu führen, dass die Verwaltung zusätzlich zu ihrer Funktion als Vollzugs- und Vertretungsorgan der GdWE auch noch Trägerin einer übermäßigen Entscheidungskompetenz wird.

Was bedeutet das Urteil für die Verwalterpraxis?

Die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 2. Februar 2024 betrifft eine aktuell noch nicht höchstrichterlich entschiedene, für die tägliche Arbeit von WEG-Verwaltungen aber hoch relevante Rechtsfrage. Verwaltungen und Wohnungseigentümer müssen sich überlegen, ob und in welchem Umfang sie die gesetzliche Kompetenz aus § 27 Abs. 2 WEG nutzen.

Falls sich die Rechtsansicht des Amtsgerichts durchsetzt, käme es in jedem Einzelfall auf eine Abwägung aller Umstände an, vor allem der Art und Kosten einer anstehenden Maßnahme, ob die Wohnungseigentümer ihre „Entscheidungslast“ auf die WEG-Verwaltung übertragen können oder nicht.

Hinter der rechtlichen Einschätzung dürfte unter anderem stehen, dass so jeder Wohnungseigentümer den Übertragungsbeschluss frühzeitig per Beschlussanfechtungsklage auf den gerichtlichen „Prüfstand“ stellen könnte.

Wie geht es weiter?

Wird der Beschluss bestandskräftig, könnten einzelne Wohnungseigentümer seinen Vollzug durch die Verwaltung – etwa die Auswahl eines Fachunternehmens – zunächst nicht mehr angreifen. Das könnte den Minderheitenschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft schwächen.

Setzen sich im Rahmen von § 27 Abs. 2 WEG allerdings die Stimmen durch, die dem gesetzgeberischen Anliegen Vorrang einräumen wollen, dürften sich die Wohnungseigentümer in Zukunft mit entsprechendem Mehrheitsbeschluss dafür entscheiden können, auch umfangreiche und kostenintensive (Sanierungs-)Maßnahmen durch ihre WEG-Verwaltung durchführen zu lassen. Für den entsprechenden Mehraufwand müsste die Vergütung der Verwaltung angepasst werden.

Es bleibt also abzuwarten. Bereits jetzt ist für die Verwalterpraxis zu empfehlen, das Ausmaß und die Grenzen der erweiterten Entscheidungsbefugnisse der WEG-Verwaltung in einem Delegationsbeschluss nach § 27 Abs. 2 WEG möglichst klar und eindeutig festzulegen.

Barry Sankol
WEG-Richter am Amtsgericht Hamburg-St. Georg

Aktuelle Online-Seminare:

Schlüsselverlust in der WEG – das wird teuer

10.04.2024
14.00 Uhr bis 16.00 Uhr
2 Nettozeitstunden

Der Schlüssel ist weg! Was muss die WEG-Verwaltung tun – und wie verhält es sich mit Schadensersatzansprüchen? Als Verwalter oder Rechtsanwalt erfahren Sie dank vieler Beispiele praxisnah, wo die Probleme liegen und wie Sie sie lösen können.

199,00 €
exkl. MwSt.

Barry Sankol
WEG-Richter am Amtsgericht Hamburg-St. Georg

Jetzt buchen

Categories: Allgemein, Verwalter, Rechtsanwälte, VermieterTags: Hamburg-St.Georg, 2024, Urteil, Beschlusskompetenz, WEG-Recht, Kompetenz, § 27 Abs. 2 WEG, Amtsgericht

Sind Sie dabei?

Melden Sie sich für unseren exklusiven Newsletter an, damit wir Sie über Neuigkeiten und Angebote informieren können. Kein Spam.

WEG-Newsletter abonnieren

Erweiterung der Kompetenzen der WEG-Verwaltung: Wie weit reicht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer aus § 27 Abs. 2 WEG?

Der Fall ist folgender:

Amtsgericht: Beschlusskompetenz aus § 27 Abs. 2 WEG reicht nicht für wesentliche Entscheidungen!

Was bedeutet das Urteil für die Verwalterpraxis?

Wie geht es weiter?

Aktuelle Online-Seminare:

Related Posts

Urteil aktuell: Haftungsgefahr – WEG-Verwalter muss Erhaltungsmaßnahmen wie ein Bauherr überwachen!

Mietverwaltung aktuell: Muss der Vermieter einer WG einem Mieterwechsel zustimmen?

VIDEO Richter Barry Sankol erklärt: Blockwahl des Verwaltungsbeirats – ist sie noch zulässig?

Sind Sie dabei?

Titel