24. November 2021

24. November 2021

Viele Eigentümerversammlungen werden in Räumen der Gastronomie durchgeführt. Hier ordnen nach und nach praktisch sämtliche Bundesländer an, dass 2G gilt, also ausschließlich Geimpfte und Genesene Zutritt zu den Hotels, Restaurants und sonstigen gastronomischen Veranstaltungsräumen haben. Darf der Verwalter jetzt nicht geimpften- bzw. genesenen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Eigentümerversammlung verweigern?

Doch auch wenn die Eigentümerversammlung in den Räumen des Verwalters oder sonstigen angemieteten Räumlichkeiten stattfinden soll, gelten die verschärften Corona-Regeln (Teilnehmerbegrenzung, 3G-Regelung). Wie soll der Verwalter mit dieser komplizierten Gemengelage umgehen? Wir geben eine Orientierungshilfe.

 

Praxishinweise

Die Bemühungen der Verwalterpraxis auch in Zeiten der Corona-Pandemie Eigentümerversammlungen durchzuführen, wurden von mehreren Gerichten dadurch quittiert, dass die auf vielen Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse nicht lediglich für ungültig erklärt, sondern vielmehr deren Nichtigkeit (!) festgestellt wurde, was für viele Gemeinschaften dramatische Folgen hat. Mit einem (ohnehin grundsätzlich) bestehenden Anfechtungsrisiko kann die Verwaltungspraxis gut leben. Es gilt allerdings nichtige Eigentümerversammlungen bzw. Beschlüsse zu vermeiden.

 

COVID-19-Gesetzt verlängert

Das ursprünglich bis zum 31.12.2021 befristete „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ wurde bis zum 31.08.2022 verlängert. Das bedeutet, dass auch ohne entsprechende Beschlüsse der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt und der aktuelle Wirtschaftsplan fort gilt.

 

Keine Ausladung – nur Appell

Die Einladung zur Eigentümerversammlung darf keine Ausladung sein. Allerdings sollte der Verwalter an die Wohnungseigentümer appellieren, möglichst von der Vertretungsmöglichkeit Gebrauch zu machen.

 

Hybride Eigentümerversammlung

Durch § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG wurde die Möglichkeit geschaffen, dass Wohnungseigentümer auch online an einer Präsenz-Eigentümerversammlung teilnehmen können. Richtiger Weise wird ein solcher Gestattungsbeschluss vor den kommenden Eigentümerversammlungen gefasst. In der Corona-Pandemie hilft sich die Verwaltungspraxis auch dadurch, dass zu Beginn einer laufenden Versammlung ein Gestattungsbeschluss über die Online-Teilnahme gefasst wird. Ein solcher Beschluss ist von der Beschlusskompetenz gedeckt und könnte allenfalls zu einer Ungültigerklärung der Beschlüsse führen, sofern ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhebt. In jedem Fall muss der Verwalter darauf achten, bereits in der Einladung zu der Eigentümerversammlung die mögliche Fassung des Gestattungsbeschluss anzukündigen und insbesondere die Einwahldaten für die zu verwendende Videokonferenz-Software mitzuteilen bzw. die Wohnungseigentümer darüber zu informieren, wann und wo diese Einwahldaten zu finden sind. Im Ergebnis ist es daher möglich, dass der Verwalter alleine (bzw. mit wenigen einzelnen Wohnungseigentümern, die partout an der Versammlung teilnehmen wollen) mit einer Vielzahl von Vollmachten in seinen Verwaltungsräumen sitzt und mittels einer Videokonferenz-Software eine hybride Eigentümerversammlung durchführt.

 

Umlaufbeschlüsse

Auch nach dem neuen WEG-Recht ist ein Beschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG nur dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.

Zum alten Recht war umstritten, ob ein im Umlaufverfahren gefasster Beschluss, der die notwendige Allstimmigkeit nicht erreicht hatte, vom Verwalter dennoch als angenommen verkündet wurde, nichtig oder lediglich anfechtbar war und somit nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Bestandskraft erwachsen konnte. Nach dem neuem WEG-Recht sind nach zutreffender Auffassung Beschlüsse auch ohne Vorliegen einer notwendigen Allstimmigkeit nicht mehr nichtig, sondern lediglich anfechtbar.

Ein Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG dürfte während der Corona-Pandemie keine praktikable Lösung darstellen, da er grundsätzlich zuvor eines Absenkungsbeschlusses bedarf und nur für den konkreten Einzelfall gilt.

 

Im Zweifel keine Eigentümerversammlung

Die Corona-Regeln sind von Bundesland zu Bundesland teilweise sehr unterschiedlich und folgen der Dynamik der Corona-Pandemie. Soweit für die Gastronomie oder sonstige Veranstaltungsräume gesetzlich die 2G-Regel gilt, sollte der Verwalter nach unserer Auffassung keine Eigentümerversammlung durchführen bzw. Eigentümerversammlungen absagen, da die Zurückweisung von  nicht geimpften bzw.  genesenen Eigentümern zu einer Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse führen kann; die Rechtsprechung ist nicht vorhersehbar und dürfte es erneut zu divergierenden Urteilen kommen.

Die Corona-Regeln der Bundesländer weichen inhaltlich – und auch sprachlich – erheblich voneinander ab und sind praktisch nie auf die Besonderheiten des WEG-Rechts zugeschnitten. Sind einzelne Corona-Regeln für den Verwalter und/oder Juristen unklar und besteht die Gefahr, dass sich der Verwalter rechtswidrig oder ordnungswidrig verhält, sollte er im Zweifel immer die Eigentümerversammlung absagen bzw. nicht zu einer Versammlung einladen.

 

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Hinweis
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