24. November 2022

24. November 2022

Richterhammer

Die WEG-Reform ist noch relativ jung – immer wieder muss daher über einzelne Aspekte aus dem neuen WEG-Recht vor Gericht entschieden werden. Nun hatte der BGH zu klären, ob eine WEG auch jetzt noch Mängelrechte durch Beschluss an sich ziehen („vergemeinschaften“) kann.

In dem Urteil ging es um die Beseitigung von Altlasten auf dem Gemeinschaftseigentum: Die Wohnungseigentümergemeinschaft war aus einem 2012 in Eigentumswohnungen aufgeteilten Gebäude hervorgegangen. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass der Boden des Grundstücks mit Schadstoffen belastet war. Nach einem entsprechenden Gutachten ließ die Verkäuferin der Wohnungen auch einen Teil der belasteten Böden austauschen. Doch die WEG sah hier noch Nachbesserungsbedarf.

Altlasten sollen geltend gemacht werden – WEG-Reform im Weg?

In zwei Eigentümerversammlungen 2014 und 2015 hatte die Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen, mögliche Ansprüche wegen Altlasten im Innenhof und Teilen des Außenbereichs geltend zu machen. Doch nun die Schwierigkeit: Die Regelung zur „Vergemeinschaftung durch Mehrheitsbeschluss“ (ehem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG a. F.) ist durch die WEG-Reform von 2020 entfallen.

Früher war es nämlich so, dass nach dieser Bestimmung die Gemeinschaft durch Beschluss die Durchsetzungsrechte solcher Ansprüche von den einzelnen Käufern an sich ziehen konnte (sogenannte „gekorene Ausübungsbefugnis“). Nun, wie gesagt, gibt es diese Regelung aber so nicht mehr.

Der BGH entscheidet in diesem Fall:

Die Vergemeinschaftung von Mängelrechten bleibt trotzdem möglich, die Gemeinschaft ist prozessbefugt (BGH, Urteil v. 11.11.2022, Az. V ZR 213/21).

. Warum ist das so?

Die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft ergibt sich unverändert aufgrund der Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum sowie der in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelten Pflicht zu dessen Erhaltung.

Dies betrifft auch Kaufverträge und dadurch entstehende Rechte zur Mängelbeseitigung. Die Gemeinschaft kann diese Ansprüche auch nach neuem Recht weiterhin durch Beschluss vergemeinschaften

Fazit: Auch die WEG-Reform hat nichts daran geändert, dass die Wohnungseigentümer darüber beschließen können, die kaufrechtlichen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen.

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