Schimmel in der Mietwohnung gehört zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht. Dabei stellt sich regelmäßig dieselbe Frage: Wer trägt die Verantwortung – der Vermieter oder der Mieter?
Mit Urteil vom 06.06.2025 (Az. 1 S 171/23) hat das Landgericht Gießen hierzu eine wichtige Entscheidung getroffen. Das Gericht stellt klar: Zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag können einem Mieter grundsätzlich zugemutet werden, wenn sich dadurch Schimmelbildung vermeiden lässt und keine baulichen Ursachen vorliegen.
Für Vermieter, Mietverwalter und Mieter liefert das Urteil wichtige Hinweise dazu, wann eine Mietminderung wegen Schimmel zulässig ist – und wann nicht.

Schimmel in der Mietwohnung: Die wichtigsten Antworten auf einen Blick

Wie oft müssen Mieter lüften?

Nach Auffassung des LG Gießen können zwei bis drei Stoßlüftungen pro Tag zumutbar sein.

Darf die Miete bei Schimmel automatisch gemindert werden?

Nein. Zunächst muss geklärt werden, wodurch der Schimmel verursacht wurde.

Wer muss die Ursache beweisen?

Zunächst muss der Vermieter nachweisen, dass keine relevanten Baumängel vorliegen. Erst danach kommt es auf das Verhalten des Mieters an.

Wann haftet der Mieter für Schimmel?

Wenn die Schimmelbildung auf ein unzureichendes Heiz- oder Lüftungsverhalten zurückzuführen ist.

Schimmel in der Mietwohnung: Worum ging es im Fall des LG Gießen?

Die Mieter einer Wohnung hatten wegen Schimmelbefalls die Miete erheblich gemindert. Sie gingen davon aus, dass bauliche Mängel für die Feuchtigkeitsbildung verantwortlich seien.
Die Vermieterin vertrat dagegen die Auffassung, die Ursache liege im Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter. Da durch die Mietminderung erhebliche Zahlungsrückstände entstanden waren, kündigte sie das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs.
Nachdem die Vermieterin bereits in erster Instanz Erfolg hatte, musste sich das Landgericht Gießen in der Berufung erneut mit der Frage beschäftigen, wer für den Schimmel verantwortlich war.

Wer haftet bei Schimmel in der Mietwohnung – Vermieter oder Mieter?

Das Gericht bestätigt zunächst einen wichtigen Grundsatz des Mietrechts: Schimmelbefall stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar.
Entscheidend ist jedoch die Ursache des Schimmels. Nicht jeder Schimmelbefall führt automatisch zu Ansprüchen gegen den Vermieter oder zu einer Mietminderung.
Liegt die Ursache in baulichen Mängeln oder sonstigen Umständen aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters, kann eine Mietminderung berechtigt sein. Ist dagegen das Nutzungsverhalten des Mieters ursächlich, entfällt eine Haftung des Vermieters.
Besonders wichtig ist dabei die Beweislastverteilung. Zunächst muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass keine relevanten Baumängel vorliegen und das Gebäude den technischen Anforderungen entspricht. Erst wenn dieser Nachweis gelingt, muss der Mieter darlegen, dass die Ursache nicht in seinem eigenen Verhalten liegt.

Wie oft müssen Mieter lüften, um Schimmel zu vermeiden?

Im konkreten Verfahren kam der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis, dass das Gebäude dem technischen Standard seiner Bauzeit entsprach und keine Baumängel vorlagen, die für die Schimmelbildung verantwortlich waren.
Gleichzeitig stellte der Sachverständige fest, dass die Wohnung bei zwei bis drei täglichen Lüftungsvorgängen mit hoher Wahrscheinlichkeit schimmelfrei geblieben wäre.
Das Gericht bewertete dieses Lüftungsverhalten als zumutbar. Da die Mieter deutlich weniger gelüftet hatten, konnte die Schimmelbildung nach Auffassung des Gerichts ihrem Verantwortungsbereich zugeordnet werden.

Die Folge: Die Mietminderung war unberechtigt. Die ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erwies sich als wirksam.

Wo liegen die Grenzen der Lüftungspflicht?

Die Entscheidung bedeutet allerdings nicht, dass Mieter beliebig oft lüften müssen.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass die Pflicht zum Lüften dort ihre Grenze findet, wo erhebliche Einschränkungen der normalen Wohnnutzung erforderlich werden. Mehrere Stoßlüftungen täglich können zwar zumutbar sein. Werden jedoch fünf, sieben oder noch mehr Lüftungsvorgänge pro Tag verlangt, wird dies von Gerichten regelmäßig kritisch gesehen.
Ebenso kann von Mietern grundsätzlich nicht verlangt werden, die Wohnung dauerhaft über das übliche Maß hinaus zu beheizen, um bauliche Schwächen auszugleichen.
Wie so oft im Mietrecht kommt es daher auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

Welche Folgen hat das Urteil für Vermieter und Mietverwalter?

Die Entscheidung zeigt erneut, wie wichtig eine sorgfältige Ursachenanalyse bei Schimmelbefall ist.
Für Vermieter und Verwalter empfiehlt es sich, frühzeitig zu dokumentieren, wann Schimmel aufgetreten ist, und welche baulichen Gegebenheiten vorliegen. Häufig entscheidet ein Sachverständigengutachten darüber, ob die Ursache im Gebäude oder im Nutzerverhalten liegt.
Gerade bei länger andauernden Mietminderungen sollte die Ursache des Schimmels möglichst frühzeitig geklärt werden. Andernfalls können erhebliche Zahlungsrückstände entstehen, die sowohl für Vermieter als auch für Mieter erhebliche rechtliche Folgen nach sich ziehen.

Fazit

Das Urteil des LG Gießen stärkt die Position von Vermietern in Fällen, in denen Schimmel nicht auf Baumängel, sondern auf das Verhalten der Bewohner zurückzuführen ist.
Gleichzeitig bestätigt die Entscheidung, dass Mietern grundsätzlich zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag zugemutet werden können. Ob eine Mietminderung wegen Schimmel berechtigt ist, hängt jedoch weiterhin entscheidend von der konkreten Ursache des Schimmelbefalls ab.

Für Vermieter und Verwalter bleibt daher die sorgfältige Aufklärung der Ursachen der wichtigste Schritt bei jedem Schimmelfall.

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