Mit Urteil vom 24. April 2026 (V ZR  102/24) hat der Bundesgerichtshof die Rolle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Balkonsanierung deutlich geschärft. Die Entscheidung macht klar: Die Gemeinschaft bleibt für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zuständig und kann – bei entsprechendem Sanierungsbedarf – auch zum Tätigwerden verpflichtet sein. Das gilt unabhängig davon, ob die Teilungserklärung die Erhaltungspflichten einzelnen Eigentümern zuweist.

Der Fall: Sanierungsbedarf und fehlende Beschlussfassung

In der zugrunde liegenden Wohnanlage waren mehrere Balkone sanierungsbedürftig, teilweise bestand bereits eine konkrete Gefährdungslage. In der Teilungserklärung war die Erhaltungspflicht und Kostentragungspflicht auf den einzelnen Wohnungseigentümer übertragen worden. Ein Sachverständiger hatte verschiedene Sanierungsvarianten erarbeitet, die in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung gestellt wurden. Keine dieser Varianten erhielt eine Mehrheit – die Gemeinschaft blieb untätig.
Ein Wohnungseigentümer ging hiergegen vor und verlangte sowohl die Aufhebung der ablehnenden Beschlüsse als auch eine gerichtliche Entscheidung über die Sanierung.

Die Entscheidung: Klare Trennung von Zuständigkeit und Kosten

Der BGH stellt klar, dass die Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ändert.
Die Gemeinschaft bleibt auch dann zuständig für die Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass einzelne Eigentümer die entsprechenden Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen haben.
Damit zieht der BGH eine klare Linie:
Die Frage, wer entscheidet, ist von der Frage, wer zahlt, zu trennen.
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Sanierung, bleibt es trotzdem bei der Kostentragungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer.

Begründung: Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum

Der Senat knüpft an die gesetzliche Systematik des Wohnungseigentumsrechts an. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 WEG), dazu gehört auch dessen Erhaltung (§ 19 WEG).
Eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung kann zwar Pflichten verlagern, sie führt jedoch nicht dazu, dass die Gemeinschaft ihre eigene Entscheidungszuständigkeit verliert. Der BGH betont, dass die Gemeinschaft weiterhin für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich bleibt und deshalb auch in der Lage sein muss, entsprechende Maßnahmen zu steuern.
Gerade bei baulich zusammenhängenden Elementen wie Balkonen ist ein koordiniertes Vorgehen häufig erforderlich, das typischerweise nur durch die Gemeinschaft organisiert werden kann.

Konsequenzen im konkreten Fall

Vor diesem Hintergrund bewertet der BGH auch die unterbliebene Beschlussfassung neu. Wenn ein erheblicher Sanierungsbedarf besteht, entspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, sämtliche Maßnahmen abzulehnen und untätig zu bleiben.
Die ablehnenden Beschlüsse wurden daher für ungültig erklärt. Gleichzeitig wurde klargestellt, dass ein Anspruch auf ein Tätigwerden der Gemeinschaft besteht.
Dabei bleibt es bei der Kompetenzverteilung innerhalb der Gemeinschaft: Das Gericht ersetzt lediglich die grundlegende Entscheidung, dass die Gemeinschaft tätig werden muss. Die konkrete Ausgestaltung der Maßnahme – insbesondere die Wahl der Sanierungsvariante – bleibt weiterhin der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vorbehalten.

Einordnung

Auch in der fachlichen Einordnung, wird hervorgehoben, dass das Urteil eine bislang umstrittene Frage klärt. Die Gemeinschaft verliert ihre Zuständigkeit für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht dadurch, dass einzelnen Eigentümern Pflichten zugewiesen werden.

Was bedeutet das für den Verwalter?

Für die Verwaltungspraxis ergeben sich aus der Entscheidung klare operative Anforderungen. Der Verwalter kann sich bei Sanierungsfragen nicht mehr auf Regelungen in der Teilungserklärung zurückziehen, sondern muss die Beschlussfassung aktiv steuern und vorbereiten.

• Sanierungsbedarf prüfen und dokumentieren: Schäden am Gemeinschaftseigentum – insbesondere bei sicherheitsrelevanten Bauteilen wie Balkonen – müssen frühzeitig erfasst und fachlich bewertet werden.
• Beschlussfassung vorbereiten und herbeiführen: Der Verwalter hat geeignete Maßnahmen (z. B. Gutachten, Varianten, Kostenschätzungen) aufzubereiten und zur Abstimmung zu stellen.
• Gemeinschaft zum Tätigwerden anhalten: Ein bloßes „Nicht-Beschließen“ ist bei bestehendem Handlungsbedarf keine Option mehr; entsprechende Beschlüsse sind aktiv einzufordern.
• Umsetzung koordinieren: Nach Beschlussfassung liegt die Organisation der Maßnahme – insbesondere die Koordination von Planung, Vergabe und Durchführung – weiterhin bei der Verwaltung.
• Kostenverteilung beachten: Beschließen die Eigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen, bleibt es aufgrund der Regelung in der Teilungserklärung bei der Kostentragungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer, deren Balkone betroffen sind.

Diese Aufgaben bestehen unabhängig davon, wie die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft geregelt ist. Entscheidend ist, dass die Gemeinschaft als Ganzes handlungsfähig bleibt und ihrer Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum nachkommt.

Fazit

Das Urteil bringt vor allem Klarheit für die Praxis:
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt für die Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen zuständig – auch dann, wenn die Kosten einzelnen Eigentümern zugewiesen sind.
Für die Verwaltung bedeutet das, dass notwendige Maßnahmen nicht mit Verweis auf die Teilungserklärung aufgeschoben werden können. Die Verantwortung für die Organisation und Beschlussfassung liegt weiterhin bei der Gemeinschaft.

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