Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. September 2025 (V ZR 206/24) eine wichtige Frage für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter geklärt: Wer ist verpflichtet, die Jahresabrechnung zu erstellen, wenn der Verwalter zum Jahreswechsel wechselt? Die Antwort bringt Ruhe in eine lange umstrittene Thematik.

Neue Zuständigkeit ab dem 1. Januar

Im entschiedenen Fall war eine Verwalterin zum 31.12.2022 ausgeschieden. Die Gemeinschaft verlangte von ihr anschließend die Jahresabrechnung für das Jahr 2022. Der BGH bestätigte nun die Entscheidungen der Vorinstanzen: Die frühere Verwalterin musste die Abrechnung nicht mehr erstellen.

Entscheidung des BGH

Begründet wird dies mit der Systematik des § 28 WEG. Zwar heißt es dort, der Verwalter habe die Abrechnung aufzustellen. Tatsächlich handelt es sich nach der Reform von 2020 aber um eine Pflicht der Gemeinschaft, die lediglich durch das jeweils zuständige Organ ausgeführt wird. Und zuständig ist der Verwalter, der ab dem 1. Januar im Amt ist – unabhängig davon, wer das Abrechnungsjahr verwaltet hat.

Der BGH stellt außerdem klar, dass die Pflicht der Gemeinschaft zur Abrechnung erst am 1. Januar des Folgejahres entsteht. Das bedeutet: Wer zum Jahreswechsel übernimmt, ist automatisch für die Abrechnung des Vorjahres verantwortlich. Eine nachwirkende Organpflicht des alten Verwalters gibt es nicht.

Was bleibt für den bisherigen Verwalter?

Auch wenn er die Abrechnung nicht mehr erstellen muss, bleibt der ausgeschiedene Verwalter der Gemeinschaft gegenüber rechenschaftspflichtig. Er hat dafür einzustehen, dass alle Einnahmen und Ausgaben richtig erfasst und übergeben wurden. Die Pflicht zur geordneten Übergabe bleibt bestehen. Bei Unklarheiten kann er sogar verpflichtet werden, die Vollständigkeit seiner Angaben eidesstattlich zu versichern.

Nur wenn im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass der alte Verwalter die Abrechnung seines letzten Amtsjahres noch erstellt, gilt etwas anderes. Im entschiedenen Fall war eine solche Regelung jedoch nicht enthalten.

Weitere wichtige Aussage zur bestehenden Abrechnungspflicht des Vorverwalters

Anders verhält es sich allerdings, wenn die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung noch in der Amtszeit des Vorverwalters entstanden ist. In diesem Fall bleibt auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet, die Jahresabrechnung zu erstellen. Der BGH stellt klar, dass eine einmal entstandene vertragliche Pflicht des Vorverwalters bestehen bleibt und nicht durch einen Verwalterwechsel auf den neuen Verwalter übergeht.

Praktische Bedeutung

Für Verwalter bringt die Entscheidung Klarheit:

• Übernimmt man zum Jahresbeginn ein neues Objekt, gehören auch die Abrechnungen des Vorjahres zu den Pflichten.
• Eine saubere, vollständige Übergabe der Unterlagen durch den Altverwalter ist unverzichtbar.
• Ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung noch in der Amtszeit des früheren Verwalters entstanden, so bleibt er weiterhin zur Erstellung verpflichtet. Diese Pflicht geht nicht auf den neuen Verwalter über.
• Verwalterverträge sollten hinsichtlich Abrechnungspflichten und Übergaben präzise formuliert sein.

Damit wird ein seit Jahren diskutiertes Thema verbindlich geregelt und die Zuständigkeit im Wechseljahr eindeutig festgelegt.

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