Der BGH hat das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten konkretisiert: Fehlende Vergleichsangebote machen eine Beauftragung nicht automatisch unwirtschaftlich. Für Mietverwalter zeigt die Entscheidung zugleich, worauf es bei Abrechnung und Einwendungen ankommt.

BGH: Keine generelle Pflicht zu Vergleichsangeboten

Müssen Vermieter mehrere Angebote einholen, bevor sie eine Dienstleistung beauftragen und deren Kosten später auf die Mieter umlegen? Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine für die Mietverwaltung wichtige Klarstellung getroffen (BGH, Urteil vom 20.05.2026, Az. VIII ZR 6/24): Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht bereits deshalb verletzt, weil vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt wurden.

Entscheidend ist vielmehr, ob die Leistung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurde und das Einholen von Vergleichsangeboten zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Das Fehlen von Vergleichsangeboten allein genügt also nicht, um einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot anzunehmen.

Für Mietverwalter ist das eine wichtige Klarstellung. Das Urteil zeigt aber zugleich: Bei Betriebskosten kommt es zunehmend auf die Details an. Wirtschaftlichkeit, Einwendungsfristen, Umlagefähigkeit und neue Anforderungen wie die CO₂-Kostenaufteilung müssen in der Abrechnung richtig zusammenspielen.

Worum ging es in dem Verfahren?

Die Vermieterin eines Gebäudekomplexes hatte ein Unternehmen mit Leistungen des technischen und infrastrukturellen Gebäudemanagements beauftragt. Teile der entstandenen Kosten wurden über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter umgelegt.

Die Mieter beanstandeten unter anderem die Wirtschaftlichkeit dieser Kosten. Dabei spielte auch eine Rolle, dass die Vermieterin vor Abschluss des Dienstleistungsvertrags keine Vergleichsangebote eingeholt hatte.

Das Berufungsgericht sah hierin einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der BGH folgte dieser Beurteilung nicht.

Was hat der BGH entschieden?

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist bei Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Daraus folgt nach der BGH-Entscheidung vom 20.05.2026 jedoch keine generelle Verpflichtung, vor einer Beauftragung mehrere Vergleichsangebote einzuholen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass Vergleichsangebote für Vermieter und Mietverwalter bedeutungslos geworden sind. Sie können weiterhin ein sinnvolles Instrument sein, um Marktüblichkeit und Wirtschaftlichkeit einer Leistung zu beurteilen. Der BGH stellt lediglich klar, dass ihr Fehlen für sich genommen keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründet.

Eine zweite Aussage des Urteils ist für die Abrechnungspraxis ebenso relevant: Auch wenn Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend machen, greifen grundsätzlich die Regelungen zum Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB. Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang erhoben werden.

Was bedeutet das für Mietverwalter?

Das Urteil liefert Entlastung bei einer einzelnen Frage, macht die Betriebskostenabrechnung insgesamt aber nicht einfacher.

Mietverwalter müssen weiterhin beurteilen können, welche Kosten umlagefähig sind, ob die formellen und materiellen Anforderungen erfüllt sind, welcher Umlageschlüssel anzuwenden ist und wie mit Einwendungen der Mieter umzugehen ist.

In der Praxis empfiehlt es sich zudem, nachvollziehbare Vertrags- und Preisgrundlagen vorzuhalten. Bei auffälligen Kostenpositionen oder erheblichen Preissteigerungen kann es sinnvoll sein, dokumentieren zu können, weshalb eine Beauftragung wirtschaftlich vertretbar war. Das ist keine vom BGH aufgestellte generelle Dokumentationspflicht, sondern eine praktische Folgerung aus der Entscheidung.

CO₂-Kosten: Eine zusätzliche Fehlerquelle in der Abrechnung

Gleichzeitig sind neue Anforderungen hinzugekommen. Ein besonders praxisrelevantes Beispiel ist die Aufteilung der CO₂-Kosten.

Bei Wohngebäuden dürfen die CO₂-Kosten nicht mehr ohne Weiteres vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz richtet sich die Verteilung zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich nach einem 10-Stufen-Modell, das an den CO₂-Ausstoß des Gebäudes anknüpft.

Für Mietverwalter bedeutet das zusätzliche Berechnungs- und Prüfpflichten bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung. Die korrekte Einstufung, Berechnung und Verteilung der Kosten werden damit zu weiteren Punkten, bei denen ein Fehler unmittelbar finanzielle Auswirkungen haben kann.

Betriebskosten 2026: Aktuelles Wissen wird wichtiger

Die BGH-Entscheidung zeigt exemplarisch, wie viele rechtliche und praktische Fragen bei einer Betriebskostenabrechnung zusammenspielen. Für Mietverwalter geht es nicht nur darum, Zahlen zusammenzustellen. Sie müssen aktuelle Rechtsprechung einordnen, Fristen beachten, Kosten richtig zuordnen, Umlageschlüssel anwenden und neue gesetzliche Anforderungen wie die CO₂-Kostenaufteilung korrekt berücksichtigen.

Gerade vor Beginn der nächsten Abrechnungsphase lohnt es sich daher, den eigenen Wissensstand zu überprüfen und typische Fehlerquellen frühzeitig auszuräumen.

Fazit: Nicht nur abrechnen, sondern richtig einordnen

Das BGH-Urteil vom 20. Mai 2026 bringt bei Vergleichsangeboten eine wichtige Klarstellung: Ihr Fehlen allein macht eine Beauftragung noch nicht unwirtschaftlich. Entscheidend bleiben marktgerechte Preise und die konkreten Umstände der Beauftragung.

Für Mietverwalter bleibt die Betriebskostenabrechnung dennoch ein anspruchsvolles Aufgabenfeld. Aktuelle Rechtsprechung, gesetzliche Fristen und neue Anforderungen wie die CO₂-Kostenaufteilung müssen zusammengeführt und in der täglichen Abrechnungspraxis korrekt umgesetzt werden.

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