Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 190/25) hat der Bundesgerichtshof erstmals wichtige Fragen zum sogenannten Absenkungsbeschluss und Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG geklärt. Die Entscheidung ist für WEG-Verwalter besonders praxisrelevant: Wird auf Grundlage eines Absenkungsbeschlusses anschließend ein mehrheitlicher Umlaufbeschluss gefasst und bestandskräftig, kann eine gegen den ursprünglichen Absenkungsbeschluss gerichtete Anfechtungsklage ihr Rechtsschutzbedürfnis verlieren.

Der BGH stellt außerdem klar: Ein Absenkungsbeschluss ist grundsätzlich selbstständig anfechtbar. Seine Fehlerhaftigkeit führt jedoch nicht automatisch dazu, dass auch der anschließend gefasste Umlaufbeschluss unwirksam ist.

Absenkungsbeschluss und Umlaufbeschluss: Was ist der Unterschied?

Grundsätzlich ist ein Beschluss auch ohne Eigentümerversammlung möglich, wenn alle Wohnungseigentümer diesem in Textform zustimmen. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eröffnet jedoch eine wichtige Erleichterung: Die Wohnungseigentümer können für einen einzelnen Gegenstand beschließen, dass im anschließenden Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Dieser vorgeschaltete Beschluss wird als Absenkungsbeschluss bezeichnet. Die eigentliche Sachentscheidung erfolgt anschließend im Umlaufverfahren.

Gerade für Verwalter ist dieses Verfahren interessant, wenn in einer Eigentümerversammlung noch keine abschließende Entscheidung getroffen werden kann, beispielsweise weil Angebote, technische Informationen oder andere Entscheidungsgrundlagen fehlen.

Der Fall: Heizungserneuerung sollte später im Umlauf beschlossen werden

Im vom BGH entschiedenen Fall fasste die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am 25. Mai 2023 einen Absenkungsbeschluss. Über die Erneuerung der Heizungsanlage nach einer bestimmten Variante sollte anschließend im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden.

Ein Wohnungseigentümer focht diesen Absenkungsbeschluss an.

Während das Verfahren bereits lief, führte die Gemeinschaft das angekündigte Umlaufverfahren durch. Mit einfacher Mehrheit wurde die Auftragserteilung für den Heizungsaustausch beschlossen. In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung folgte zudem ein Beschluss über die Finanzierung.

Entscheidend: Sowohl der Umlaufbeschluss über die Heizungserneuerung als auch der Finanzierungsbeschluss wurden bestandskräftig. Der Eigentümer verfolgte dennoch seine Klage gegen den ursprünglichen Absenkungsbeschluss weiter.

BGH: Absenkungsbeschlüsse können selbstständig angefochten werden

Der Bundesgerichtshof beantwortet zunächst eine bislang umstrittene Frage: Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ist grundsätzlich selbstständig anfechtbar.

Damit handelt es sich nicht lediglich um einen Geschäftsordnungsbeschluss, dessen Wirkung sich auf den Ablauf einer Eigentümerversammlung beschränkt. Der Absenkungsbeschluss wirkt vielmehr über die Versammlung hinaus, weil er die eigentliche Willensbildung der Wohnungseigentümer in ein späteres Umlaufverfahren verlagert.

Für die Praxis schafft der BGH damit erstmals höchstrichterliche Klarheit.

Was passiert, wenn der Umlaufbeschluss bereits bestandskräftig ist?

Hier liegt der besonders wichtige Teil der Entscheidung.

Die gerichtliche Ungültigerklärung eines Absenkungsbeschlusses führt nach der BGH-Entscheidung lediglich dazu, dass der darauf aufbauende, mit einfacher Mehrheit gefasste Umlaufbeschluss anfechtbar, aber nicht nichtig ist. Das gilt auch dann, wenn der Absenkungsbeschluss nichtig sein sollte.

Wird der nachfolgende Umlaufbeschluss nicht rechtzeitig angefochten und damit bestandskräftig, bleibt er folglich bestehen.

Genau das war im entschiedenen Fall passiert. Die eigentliche Entscheidung über den Austausch der Heizungsanlage war inzwischen bestandskräftig getroffen worden. Eine spätere Ungültigerklärung des vorgeschalteten Absenkungsbeschlusses hätte daran nichts mehr geändert.

Der BGH sah deshalb keinen rechtlichen Nutzen mehr in der Fortführung der Anfechtungsklage gegen den Absenkungsbeschluss. Das Rechtsschutzbedürfnis war entfallen.

Besonders wichtig: Auch ein fehlerhaft zustande gekommener Umlaufbeschluss kann bestandskräftig werden

Noch weiter reicht eine weitere Aussage der Entscheidung.

Der BGH befasst sich mit der Frage, welche Konsequenzen es hat, wenn ein Umlaufbeschluss mit Mehrheit gefasst wird, obwohl kein wirksamer Absenkungsbeschluss als Grundlage vorhanden ist.

Das Erfordernis der Zustimmung aller Wohnungseigentümer beim klassischen Umlaufbeschluss stellt keine Nichtigkeitshürde dar. Wird ein mehrheitlicher Umlaufbeschluss ohne wirksame Grundlage verkündet, liegt danach lediglich ein Anfechtungsgrund und nicht automatisch ein Nichtigkeitsgrund vor.

Das hat erhebliche praktische Konsequenzen:

Ein solcher Beschluss ist nicht schlicht rechtlich „nicht existent“. Wird er nicht fristgerecht angefochten, kann auch er bestandskräftig werden.

Damit unterstreicht die Entscheidung erneut die enorme Bedeutung der Bestandskraft von Beschlüssen im Wohnungseigentumsrecht.

Was bedeutet das Urteil für WEG-Verwalter?

Für WEG-Verwalter schafft die Entscheidung einerseits mehr Rechtssicherheit beim Einsatz von Absenkungsbeschlüssen und Umlaufbeschlüssen mit einfacher Mehrheit. Andererseits zeigt sie, wie sorgfältig das zweistufige Verfahren organisiert werden muss.

Besonders wichtig sind folgende Punkte:

• Absenkungsbeschluss und Umlaufbeschluss getrennt behandeln: Der Absenkungsbeschluss ermöglicht lediglich die spätere Mehrheitsentscheidung. Die eigentliche Sachentscheidung erfolgt erst im Umlaufverfahren.
• Umlaufverfahren trotz Anfechtung möglich: Ein angefochtener Absenkungsbeschluss bleibt zunächst gültig. Nach der BGH-Entscheidung kann deshalb auch während eines laufenden Anfechtungsverfahrens das darauf aufbauende Umlaufverfahren durchgeführt werden.
• Beschlussergebnis ordnungsgemäß feststellen und verkünden: Gerade weil auch der nachfolgende Umlaufbeschluss selbstständig angefochten werden kann, kommt der korrekten Durchführung und Dokumentation besondere Bedeutung zu.
• Tagesordnung vorausschauend formulieren: Ob die Möglichkeit eines Absenkungsbeschlusses bereits ausdrücklich in der Einladung angekündigt werden muss, hat der BGH nicht abschließend geklärt. Es ist deshalb zu empfehlen, als sichersten Weg entsprechende Hinweise bereits in Einladung beziehungsweise Tagesordnung aufzunehmen.

Muss der Verwalter nach einem Absenkungsbeschluss mit dem Umlaufverfahren warten?

Nein. Eine gesetzliche Wartefrist besteht nicht. Das Umlaufverfahren kann daher grundsätzlich zeitnah nach der Eigentümerversammlung eingeleitet werden. In der Praxis kann der Beschlussantrag beispielsweise zusammen mit der Versammlungsniederschrift versandt werden.

Bei der Länge der Abstimmungsfrist im Umlaufverfahren besteht allerdings weiterhin keine höchstrichterlich geklärte Vorgabe. Es wird teilweise eine dreiwöchige Frist in Anlehnung an die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung angenommen. Diese Frage ist aber umstritten und ungeklärt.

Was der BGH noch nicht entschieden hat

Trotz der wichtigen Klarstellungen bleiben damit einige Fragen offen.

Insbesondere musste der BGH nicht abschließend entscheiden, wie die Möglichkeit eines Absenkungsbeschlusses in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt werden muss.

Ebenso ist nicht geklärt, ob die Aussagen des BGH zur Allstimmigkeit auch für die normalen Umlaufverfahren mit dem Erfordernis der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gelten.

Für Verwalter bedeutet dies: Das Instrument des Absenkungsbeschlusses wird durch die Entscheidung rechtssicherer, verlangt aber weiterhin eine sorgfältige Vorbereitung und Durchführung.

Fazit: Mehr Rechtssicherheit für Absenkungs- und Umlaufbeschlüsse

Mit dem Urteil vom 17. Juli 2026 schafft der Bundesgerichtshof wichtige Klarheit für ein in der Verwaltungspraxis zunehmend relevantes Instrument.

Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ist selbstständig anfechtbar. Wird anschließend jedoch der eigentliche Umlaufbeschluss gefasst und bestandskräftig, kann eine noch laufende Anfechtung des Absenkungsbeschlusses ins Leere laufen. Besonders bedeutsam ist zudem die Aussage, dass ein mit einfacher Mehrheit gefasster Umlaufbeschluss bei einem fehlenden oder unwirksamen Absenkungsbeschluss nicht automatisch nichtig ist, sondern grundsätzlich der Bestandskraft zugänglich sein kann.

Für WEG-Verwalter bestätigt das Urteil damit zugleich den praktischen Nutzen des mehrheitlichen Umlaufbeschlusses. Entscheidend bleibt jedoch, Absenkungsbeschluss, Umlaufverfahren und Verkündung sauber voneinander zu trennen und das gesamte Verfahren rechtssicher zu organisieren.

Passend dazu: Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit

Wie funktioniert ein Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit und worauf müssen WEG-Verwalter beim vorgeschalteten Absenkungsbeschluss achten? In unserem früheren Beitrag erläutert Richter Barry Sankol die Voraussetzungen und typische Fehler bei der Beschlussfassung.

→ Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit: Das müssen WEG-Verwalter beim Absenkungsbeschluss beachten

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