Nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 01.12.2020 hat sich bei der Verteilung der Kompetenzen zur Abwehr von Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des Sondereigentums in Wohnungseigentümergemeinschaften einiges getan und verändert. Das zeigen auch zwei neuerliche Urteile des V. Zivilsenats des BGH vom 28.01.2022 (V ZR 86/21 und 106/21), wonach – im Einklang mit bisheriger Rechtsprechung – die Rechtschutzmöglichkeiten für einzelne Wohnungseigentümer nur noch eingeschränkt bestehen, während es weitgehend nur noch der Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, obliegt, Störungen des Eigentums abzuwehren.

Was war passiert?

Im ersten Fall (V ZR 86/21) verlangte die klagende Miteigentümerin einer aus fünf Einheiten bestehenden Gemeinschaft von einem anderen Eigentümer (Beklagten) es zu unterlassen, die ihm zugewiesenen Kellerräume zu Wohnzwecken zu nutzen, ihr Auskunft darüber zu erteilen, welche darauf gerichteten baulichen Veränderungen der Beklagte bereits durchgeführt hat, ihr mit einem Sachverständigen den Zutritt zu den Kellerräumen zwecks Inaugenscheinnahme zu gewähren und einen bereits erfolgten Deckendurchbruch zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand des Fußbodenaufbaus in den Kellerräumen wiederherzustellen. Während des Revisionsverfahrens hat der Verwalter schriftlich mitgeteilt, dass die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung beschlossen hätten, es der Klägerin zu untersagen, die im Prozess verfolgten Ansprüche gegen den Beklagten weiter geltend zu machen.
Im zweiten Fall (V ZR 106/21) stritt sich eine Wohnungseigentümerin mit der Mieterin einer Teileigentumseinheit, die von ihr als Supermarkt genutzt wird, über die Nutzung von Gemeinschaftsflächen (u.a. einer Feuerwehrzufahrt zum Hinterhof) zwecks Anlieferung von Ware. Derzeit nutzt die Beklagte diese Zufahrt dafür zweimal wöchentlich für die Dauer von jeweils 1 ½ Stunden. Da die Lieferfahrzeuge die stufenlose Rampe auf der gesamten Breite blockieren, kann die gehbehinderte Klägerin in dieser Zeit nur über einen Fußweg mit Treppenstufen zu ihrer Wohnung gelangen. Die Bauaufsichtsbehörde lehnte ein Einschreiten ab. Mit ihrer Klage wollte die Eigentümerin erreichen, dass die Beklagte die Benutzung der Zufahrt unterlässt. Vor der mündlichen Verhandlung über die Berufung der Klägerin vor dem Oberlandesgericht hat sich die Verwaltung an das Gericht gewandt und mitgeteilt, dass „die (…) Rampe, die teilweise zugleich als Feuerwehrzufahrt dient, (…) zum Gemeinschaftseigentum [gehört]. Als Vertreterin der WEG teilen wir mit, dass die mit der Nutzung der Rampe/Feuerwehrzufahrt in Zusammenhang stehenden Rechte von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden.“ Das Oberlandesgericht hat dem Unterlassungsantrag stattgegeben; dagegen wendet sich die Beklagte.

BGH: Störungsabwehr ist weitgehend Sache der Gemeinschaft!
In beiden Sachen – wie auch schon in vorangegangenen Urteilen – bestätigt der BGH, dass Störungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen (Fall 2) oder die von einem anderen Sondereigentum ausgehen (Fall 1), nach neuer Rechtslage nicht mehr durch einzelne Miteigentümer abgewehrt werden können, sondern kraft Gesetzes gemäß § 9a Abs. 2 WEG grundsätzlich allein durch die Gemeinschaft. Lediglich dann, wenn sich die von außen kommenden Störungen direkt auf das Sondereigentum auswirken – etwa durch Lärm, Gerüche, Verschattung oder gravierende Veränderungen der Aussicht – besteht ein eigener Abwehranspruch des betroffenen Sondereigentümers nach § 1004 BGB. Bloß mittelbare Folgen, die sich auf das Sondereigentum auswirken – etwa die Behinderung der Feuerwehrzufahrt (Fall 2) oder die vereinbarungswidrige Nutzung eines Sondereigentums (Fall 1) – fallen aber nicht darunter, selbst wenn dadurch faktisch auch das Sondereigentum in Mitleidenschaft gezogen wird.

Praxishinweis

Bereits nach alter, bis zum 30.11.2020 geltenden Rechtslage, konnte der teilrechtsfähige Verband durch eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung die Ausübungsbefugnis für die Abwehr von Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums an sich ziehen. Auf laufende Prozesse wirkte sich dies in der Regel so aus, dass ein klagender Eigentümer seine Prozessführungsbefugnis zu Gunsten der Gemeinschaft verlor und daher den Rechtsstreit – zur Vermeidung einer negativen Kostenfolge – in der Hauptsache für erledigt erklären musste; in der Sache weiterstreiten konnte er nicht.

Nach neuer Rechtslage, insbesondere aufgrund von § 9a Abs. 2 WEG („Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.“), ergeben sich sowohl die materielle Befugnis zur Abwehr von Störungen als auch die entsprechende Prozessführungsbefugnis unmittelbar aus dem Gesetz, weswegen neu eingereichte Klagen einzelner Eigentümer unzulässig sind. In laufenden, vor dem 01.12.2020 anhängig gemachten Verfahren wird darauf abgestellt, ob sich die Gemeinschaft – vertreten durch die Verwaltung – die Ausübung des Abwehrrechts zu eigen macht oder nicht.
Die Klagen in den o.g. Fällen sind daher jeweils mit entsprechender Kostenlast abgewiesen worden.
Derjenige Eigentümer, der sich durch Beeinträchtigungen Dritter – seien es andere Miteigentümer, deren Mieter oder sogar Außenstehende – in „seinem“ Eigentum gestört sieht, hat es also zukünftig nur noch sehr eingeschränkt selbst in der Hand, diese Störungen abzuwehren. Vorrangig ist dies Sache der Gemeinschaft, d.h. deren Verwaltung hat eine Störungsabwehr zu veranlassen. Dem vorausgehen sollte regelmäßig eine Eigentümerversammlung, auf der ein entsprechendes Vorgehen – entweder auf Antrag des „gestörten“ Eigentümers oder der Verwaltung selbst – beschlossen werden sollte.
Nicht zu vermeiden sein dürften daher zukünftig Anfechtungsklagen von Wohnungseigentümern, die mit ihrem Begehren, die Gemeinschaft zur Störungsabwehr zu bewegen, auf der Versammlung gescheitert sind bzw. deren Beschlussantrag dort abgelehnt worden ist. Umgekehrt dürfte es auch nicht im Rahmen der der Verwaltung durch Gesetz in § 27 Abs. 1 WEG verliehenen Kompetenzen liegen, eigenständig ohne Beschluss über die Einleitung eines Verfahrens gegen einen Störer zu entscheiden.

Das sind unsere nächsten Online-Seminare:

Praxisseminar: Neue Heizkostenverordnung in der WEG-Verwaltung
Praxisseminar: Neue Heizkostenverordnung in der Miet-Verwaltung
Wasserschaden in der WEG-Praxis

Hinweis
Der Inhalt dieser Mitteilung stellt die fachliche Meinung des jeweiligen Autors dar. Wir bitten um Verständnis dafür, dass der Autor für die sachliche und juristische Richtigkeit der vertretenen Auffassung sowie der daraus ggf. abgeleiteten oder abzuleitenden Handlungsempfehlung keine Haftung übernimmt, insbesondere nicht dafür, dass diese von einem mit der Sache befassten oder noch zu befassenden Gericht geteilt werden. Wir empfehlen daher, insbesondere mit Blick auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls ggf. eigenen fachlichen oder rechtlichen Rat einzuholen.