BGH konkretisiert Gestattungsbeschlüsse: Neue Maßstäbe für Klimaanlagen in der WEG

Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe die Rechtsprechung zu Gestattungsbeschlüssen nach § 20 WEG weiterentwickelt. Anlass war der Einbau einer Klima-Splitanlage, die Grundsätze der Entscheidung reichen jedoch weit über den Einzelfall hinaus und betreffen zahlreiche bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen. Für WEG-Verwalter liefert das Urteil wichtige Leitlinien für die rechtssichere Vorbereitung und Bewertung künftiger Beschlüsse.

Die Zahl der Anträge auf den Einbau von Klimaanlagen in Wohnungseigentumsanlagen nimmt seit Jahren zu. Insbesondere in Dachgeschosswohnungen oder stark aufgeheizten Gebäuden wünschen Eigentümer eine dauerhafte Möglichkeit zur Kühlung ihrer Wohnungen. Für Verwalter stellt sich dabei regelmäßig dieselbe Frage: Muss die Gemeinschaft den Einbau einer Klimaanlage gestatten oder kann sie den Antrag ablehnen?
Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof hierzu eine wegweisende Entscheidung getroffen. Das Gericht stärkt die Rechte bauwilliger Wohnungseigentümer und stellt zugleich klar, welche Maßstäbe künftig für Gestattungsbeschlüsse nach § 20 WEG gelten.
Für WEG-Verwalter hat das Urteil erhebliche praktische Bedeutung. Die Entscheidung zeigt, dass Anträge auf Klima-Splitgeräte künftig sorgfältig geprüft und nicht allein aufgrund allgemeiner Bedenken gegen Lärm oder optische Veränderungen abgelehnt werden dürfen.

Klimaanlagen in der WEG: Die wichtigsten Antworten auf einen Blick

Kann ein Wohnungseigentümer den Einbau einer Klimaanlage verlangen?

Grundsätzlich ja. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen.

Handelt es sich um eine privilegierte bauliche Veränderung?

Nein. Klima-Splitgeräte gehören nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG. Dennoch kann ein Gestattungsanspruch bestehen.

Darf die Eigentümergemeinschaft den Antrag wegen möglicher Lärmbelästigungen ablehnen?

Regelmäßig nicht. Mögliche Geräusche des späteren Betriebs stehen einer Gestattung grundsätzlich nicht entgegen. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Anlage technisch geeignet ist, die geltenden Immissionsgrenzwerte einzuhalten.

Welche Bedeutung hat das Urteil für WEG-Verwalter?

Verwalter müssen Anträge bauwilliger Wohnungseigentümer künftig anhand der gesetzlichen Voraussetzungen prüfen und auf klare Beschlussanträge durch den bauwilligen Wohnungseigentümer hinwirken. Die Beschaffung und Beibringung der erforderlichen Informationen zu dem konkreten Gerät, dem Aufstellungsort etc. ist Aufgabe des verlangenden Wohnungseigentümers und nicht des Verwalters.

Der Fall: Eigentümer scheitert zunächst mit seinem Antrag

Die Kläger beantragten in einer Eigentümerversammlung die Gestattung, auf ihrem Balkon ein Klima-Splitgerät zu installieren. Hierfür sollte eine Leitungsführung durch die Außenwand erfolgen. Der Beschlussantrag fand jedoch keine Mehrheit.

Daraufhin erhoben die Wohnungseigentümer Beschlussersetzungsklage. Während das Amtsgericht die Klage noch abgewiesen hatte, ersetzte das Landgericht Berlin II den beantragten Gestattungsbeschluss. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidung nun im Revisionsverfahren.

Klima-Splitgeräte sind keine privilegierte bauliche Veränderung

Zunächst stellt der Bundesgerichtshof klar, dass Klima-Splitgeräte nicht zu den privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG gehören.

Anders als beispielsweise Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge besteht daher kein gesetzlich besonders geschützter Anspruch auf Zustimmung.

Damit endet die Prüfung jedoch nicht. Vielmehr kommt § 20 Abs. 3 WEG zur Anwendung. Danach kann auch für andere bauliche Veränderungen ein Anspruch auf Gestattung bestehen, wenn andere Wohnungseigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Der BGH stärkt den Gestattungsanspruch

Besonders bedeutsam ist die grundsätzliche Aussage des Bundesgerichtshofs zur Auslegung des § 20 Abs. 3 WEG.

Nach Auffassung des Senats darf die Vorschrift nicht so verstanden werden, dass bereits jede geringfügige Beeinträchtigung einem Gestattungsanspruch entgegensteht. Entscheidend ist vielmehr, ob sich ein anderer Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Hierfür ist eine Abwägung der Interessen aller Beteiligten erforderlich. Dabei sind sowohl die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer als auch das berechtigte Interesse des bauwilligen Eigentümers zu berücksichtigen.

Der Bundesgerichtshof betont zudem ausdrücklich, dass das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz eine größere Veränderungsoffenheit schaffen wollte. Wohnungseigentumsanlagen sollen sich an veränderte Nutzungs- und Wohnbedürfnisse anpassen können. Eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands entspricht nach Auffassung des Gerichts gerade nicht dem gesetzgeberischen Leitbild.

Warum das Urteil für WEG-Verwalter so wichtig ist

Für die Verwaltungspraxis liegt die eigentliche Bedeutung der Entscheidung weniger in der Zulässigkeit einzelner Klimaanlagen als vielmehr in den Maßstäben für die Beschlussfassung.

Bislang wurden entsprechende Anträge häufig mit allgemeinen Hinweisen auf mögliche Lärmbelästigungen, optische Veränderungen oder spätere Konflikte innerhalb der Gemeinschaft abgelehnt.

Der Bundesgerichtshof macht nun deutlich, dass solche abstrakten Befürchtungen regelmäßig nicht ausreichen. Vielmehr ist zu prüfen, ob die konkret beantragte Maßnahme tatsächlich zu einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führt.

Damit steigen zugleich die Anforderungen an die Vorbereitung entsprechender Beschlüsse durch den Verwalter. Eine sorgfältige Prüfung der technischen Ausführung und der konkreten Umstände des Einzelfalls gewinnt künftig deutlich an Bedeutung.

Welche Rolle spielen Lärm, Kondenswasser und optische Veränderungen?

Ein Schwerpunkt der Entscheidung liegt auf der Frage, welche Auswirkungen mögliche spätere Beeinträchtigungen auf den Gestattungsanspruch haben.

In der Praxis werden Anträge auf Klimaanlagen häufig mit der Begründung abgelehnt, dass Geräusche, Abluftwärme oder Kondenswasser später zu Konflikten innerhalb der Gemeinschaft führen könnten. Der Bundesgerichtshof räumt diesen Argumenten nun deutlich geringeres Gewicht ein.

Nach Auffassung des Gerichts stehen mögliche Geräusche, die erst beim späteren Betrieb eines Klima-Splitgeräts entstehen können, einem Gestattungsanspruch grundsätzlich nicht entgegen. Entscheidend ist vielmehr, dass das vorgesehene Gerät technisch geeignet ist, die geltenden Immissionsgrenzwerte einzuhalten. Ob es später tatsächlich zu unzulässigen Lärmbelästigungen kommt, ist eine Frage der Nutzung und nicht der Gestattung selbst.

Gleiches gilt für mögliche Beeinträchtigungen durch Kondenswasser oder Abluftwärme. Auch hier stellt der BGH klar, dass etwaige Störungen nach der Installation weiterhin abgewehrt werden können. Die bloße Möglichkeit späterer Beeinträchtigungen rechtfertigt daher regelmäßig keine Ablehnung des Einbaus.

Auch optische Veränderungen führen nicht automatisch zu einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung. Nach Auffassung des Gerichts kommt es vielmehr darauf an, ob sich dadurch das Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage erheblich verändert. Im entschiedenen Fall sollte das Außengerät auf dem Balkon angebracht und zusätzlich verkleidet werden. Eine erhebliche optische Beeinträchtigung konnte der BGH deshalb nicht erkennen.

Welche Konsequenzen hat das Urteil für die Beschlusspraxis?

Das Urteil verändert nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für bauliche Veränderungen. Es verändert jedoch den Maßstab, nach dem entsprechende Anträge zu prüfen sind.

Für die Eigentümergemeinschaft bedeutet dies, dass ein Antrag auf den Einbau einer Klimaanlage künftig anhand der konkreten baulichen Ausführung bewertet werden muss. Allgemeine Erwägungen oder pauschale Befürchtungen reichen nach der Entscheidung regelmäßig nicht aus, um eine Gestattung abzulehnen.

Gleichzeitig macht der Bundesgerichtshof deutlich, dass die Gemeinschaft den Einbau nicht schrankenlos hinnehmen muss. Sie kann den Gestattungsbeschluss mit sachgerechten Vorgaben verbinden. Dazu gehören beispielsweise Anforderungen an die fachgerechte Installation, die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik oder die Verwendung eines konkret bezeichneten oder technisch gleichwertigen Geräts. Ebenso können Vorgaben zum Betriebsmodus oder zum Schutz vor unzulässigen Immissionen aufgenommen werden.

Die Entscheidung eröffnet der Gemeinschaft damit Gestaltungsspielräume, ohne den Gestattungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers unangemessen einzuschränken.

Was bedeutet das Urteil für WEG-Verwalter?

Für WEG-Verwalter dürfte die Entscheidung in der täglichen Praxis erhebliche Auswirkungen haben. Anträge auf Klima-Splitgeräte werden in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter zunehmen. Entsprechend wichtig ist eine rechtssichere Vorbereitung der Beschlussfassung.

Insbesondere sollten Verwalter künftig darauf achten,

• Anträge nicht allein wegen möglicher späterer Geräusche oder allgemeiner Bedenken zurückzuweisen,
• die konkrete technische Ausführung der geplanten Anlage zu prüfen,
• erforderliche Vorgaben zur Installation und Nutzung bereits im Beschluss zu berücksichtigen,
• dass die Beschaffung und Beibringung der erforderlichen Informationen zu dem konkreten Gerät, dem Aufstellungsort etc.  weiterhin Aufgabe des verlangenden Wohnungseigentümers ist und nicht dem Verwalter obliegt,
• dass auch die konkrete Beschlussformulierung Aufgabe des Wohnungseigentümers ist; auf Bedenken soll der Verwalter hinweisen,
• zwischen der Gestattung der baulichen Veränderung und einer späteren Kontrolle der tatsächlichen Nutzung zu unterscheiden,
• darauf hinzuweisen, dass bei später auftretenden unzulässigen Immissionen weiterhin Abwehransprüche der Gemeinschaft oder einzelner Wohnungseigentümer bestehen können.

Gerade diese Trennung zwischen der Entscheidung über den Einbau und einer möglichen späteren Regelung der Nutzung gehört zu den wichtigsten Aussagen des Urteils.

Fazit

Mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 entwickelt der Bundesgerichtshof die Rechtsprechung zu baulichen Veränderungen nach § 20 WEG konsequent weiter.

Klima-Splitgeräte gehören zwar nicht zu den privilegierten Maßnahmen des Wohnungseigentumsgesetzes. Gleichwohl kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen, dass ihm der Einbau durch Beschluss gestattet wird. Die Eigentümergemeinschaft darf einen solchen Antrag nicht allein wegen abstrakter Befürchtungen über spätere Geräusche oder andere mögliche Immissionen ablehnen.

Für WEG-Verwalter bedeutet die Entscheidung vor allem eines: Die Anforderungen an die Vorbereitung von Gestattungsbeschlüssen steigen. Künftig kommt es noch stärker auf die konkrete Planung, die technische Ausführung und eine sorgfältige rechtliche Prüfung des Einzelfalls an. Gleichzeitig bestätigt der Bundesgerichtshof den Grundgedanken des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes, wonach sich Wohnungseigentumsanlagen an veränderte Wohn- und Nutzungsbedürfnisse anpassen können müssen.

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