Fossile Brennstoffe werden ohnehin immer teurer. Doch seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine wird Heizungsgas ernsthaft knapp. Die Speicher in Deutschland sind zwar wieder relativ voll, doch decken diese normalerweise nur 60 % des Energiebedarfs. Sie dienen eigentlich der Preisstabilisierung im Winter und sollen nicht vorrangig Haushalte heizen. Um die Gasversorgung im kommenden Winter sicherzustellen, hat die Bundesregierung am 24. August 2022 zwei Verordnungen beschlossen, die auch für Sie von höchster Bedeutung sind.

Gerade als Verwalter sollten Sie die Hintergründe hier genau kennen: Es geht um die

„Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung“ (EnSikuMaV) und die „Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung“ (EnSimiMaV). Diese beiden Zungenbrecher sollen dafür sorgen, dass im kommenden und im nächsten Winter genügend Gas vorhanden ist, um alle Haushalte zu beheizen und Strom zu erzeugen. Es geht also um Effizienzsteigerung und Energiesparen.

• Die kurzfristige Verordnung Maßnahmen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich für einen Zeitraum von sechs Monaten vom 1.9.2022 bis zum 28.02.2023.
• Die mittelfristige Verordnung gilt ab dem 1.10.2022 für insgesamt 2 Jahre.

Die kurzfristigen Maßnahmen: Das gilt ab sofort

Bei den kurzfristigen Maßnahmen dürften Sie als Verwalter auch kurzfristig gefragt sein. Es handelt sich nämlich hauptsächlich um eine Informationspflicht von Vermietern gegenüber ihren Mietern. Und in Wohnungseigentumsanlagen um eine Pflicht der WEG gegenüber den Wohnungseigentümern, die im Ergebnis vom Verwalter zu erfüllen ist. Wer mit Gas heizt, muss hier liefern – unter anderem auf Basis von Daten des Energieversorgers und Ihrer letzten Abrechnung der Heizperiode 2021/2022.

Hier eine Übersicht der Maßnahmen:

• Punkt 1 dürfte wohl die wenigsten von Ihnen betreffen: So dürfen private Pools (indoor oder outdoor) grundsätzlich nicht mehr mit Gas oder Strom geheizt werden (§ 4 EnSikuMaV).
• Deutlich relevanter ist Punkt 2: Ist eine Mindesttemperatur im Mietvertrag verankert, so ist diese bis zum Februar außer Kraft gesetzt ( 3 EnSikuMaV). Um keine Schäden am Gebäude durch Schimmel oder Frost zu riskieren, sollten Vermieter oder eben auch Verwalter dringend alle Mieter darauf hinweisen, wie sie sich zu verhalten haben, um durch geeignetes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden am Gebäude zu verhindern.
• Zudem dürfen künftig die Gemeinschaftsflächen in öffentlichen Nichtwohngebäuden nicht mehr beheizt werden (§ 5 EnSikuMaV).
• Bisher wurden öffentliche Gebäude grundsätzlich auf maximal 20 Grad geheizt, künftig nur noch auf 19 Grad. Sogar noch niedrigere Temperaturen gibt es in Betrieben mit hoher körperlicher Arbeit: So liegen die Mindestwerte der Lufttemperatur je nach Schwere der Arbeit zwischen 12 und 20 Grad. Für weniger schwere Arbeiten gelten Werte von 17 bis 20 Grad. In Pausen-, Bereitschafts-, Sanitär-, Kantinen- und Erste-Hilfe-Räumen muss während der Nutzungsdauer eine Temperatur von mindestens 21 Grad herrschen (§ 12 EnSikuMaV).
• Flure und Lagerräume sowie große Hallen oder andere Räume, in denen sich nicht länger aufgehalten wird, dürfen gar nicht mehr beheizt werden (§ 6 EnSikuMaV).
• Boiler für die Warmwasseraufbereitung sollen künftig abgestellt werden, wenn das Wasser nur zum Händewaschen dient.

Bei zentraler Warmwasseraufbereitung soll die Temperatur auf Mindesttemperatur gesenkt werden, die nötig ist, um Legionellen vorzubeugen (§ 7 EnSikuMaV).

• Öffentliche Gebäude und Denkmäler müssen ab 22 Uhr die Außenbeleuchtung, Leuchtreklamen und Werbetafeln abschalten. Das gilt insbesondere für Beleuchtung aus rein ästhetischen Gründen. Eine Ausnahme gilt nur bei Beleuchtung aus Sicherheitsgründen – etwa, um Fluchtwege und Straßen zu kennzeichnen (§ 8 EnSikuMaV, § 11 EnSikuMaV).
• Geschäfte dürfen ihre Ladentüren künftig nicht mehr offenhalten. Das soll Wärmeverlust verhindern.
• Künftig haben Gasversorger die Pflicht, Abnehmer über Preissteigerungen und Einsparpotential zu informieren. Gleichzeitig haben aber auch Eigentümer von Wohngebäuden/Vermieter den Nutzern/Mietern die gleichen Informationen zu liefern (§ 9 EnSikuMaV).

Die Details zur Informationspflicht

Gas-Lieferanten müssen Eigentümern jetzt kurzfristig bis zum 30. September mitteilen:

• Energieverbrauch und Energiekosten der letzten Heizperiode
• Die voraussichtlich anfallenden Kosten für die aktuelle Heizperiode, als ob derselbe Energieverbrauch stattfinden würde
• Das mögliche Einsparpotential, wenn die Raumtemperaturen im Mittel um 1°C gesenkt würden

Bei Gebäuden mit mindestens 10 Wohnungen muss dann der Eigentümer bis zum 31.10.2022 diese Informationen auf die jeweilige Einheit herunterrechnen und den Mietern zukommen lassen.

Erhalten die Eigentümer von ihren Versorgern lediglich allgemeine Informationen, sind den Mietern ebenso allgemeine Informationen zu dem Einsparpotenzial einzelner Haushalte anhand typischer Verbräuche mitzuteilen. Die individualisierte Mitteilung ist spätestens bis zum 31.01.2023 zu versenden.

Außerdem muss der Eigentümer den Mietern zusätzlich Kontaktinformationen und Internetadressen von Einrichtungen mitteilen, bei denen Informationen zur Effizienzverbesserung eingeholt werden können.

In einer Wohnungseigentumsanlage treffen diese Informationspflichten die Wohnungseigentümergemeinschaft – und damit im Ergebnis den Verwalter – , damit die Gemeinschaft die Informationen an den Wohnungseigentümer weitergeben kann; der wiederum  den Nutzer (idR ist dies der Mieter) informieren muss. Der Verwalter hat auch darauf hinzuwirken, dass der Versorger die vorgenannten Informationspflichten gegenüber der Gemeinschaft erfüllt.

Konkret: Diese Informationen geben Sie weiter

• Angabe der Energieverbrauchszahlen (Heizung und Warmwasser) in kWh, Kosten der letzten Heizperiode in €
• aus der letzten Nebenkostenabrechnung.
• Berechnung der voraussichtlichen Kosten und Kostenerhöhungen in €
• durch Zuschlag derselben prozentualen Kostenerhöhung, die der Gaslieferant für das gesamte Gebäude berechnet hat.
• Berechnung der Ersparnis, wenn die Raumtemperatur um 1°C gesenkt würde, in kWh. In der Regel 6 %/kWh
• Kontaktinformationen von Einrichtungen, bei denen Informationen zur Effizienzverbesserung eingeholt werden können
• Laut Verordnung: u.a. durch einen Hinweis auf die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz „80 Millionen gemeinsam für Energiewechsel“ (energiewechsel.de), dazu ein klarer Hinweis auf die Online-Angebote der Kampagne und die dort genannten Effizienz- und Einspartipps.

Die mittelfristigen Maßnahmen: Auch hier sollten Sie zügig tätig werden

Die Ideen hinter den mittelfristigen Maßnahmen sind durchaus sinnvoll: Hier geht es vor allem um Optimierung und Einsparung. Allerdings sollten Sie sich jetzt kümmern, denn Wartezeiten sind aufgrund von Handwerkermangel und Materialknappheit vorprogrammiert.

Diese Maßnahmen sind mittelfristig vorgeschrieben:

• Pflicht von Immobilieneigentümern zu Heizungsprüfung und -optimierung (§ 2 EnSimiMaV) – diese müssen bis zum 15.9.2024 durchgeführt worden sein.
• Pflicht zum hydraulischen Abgleich und weiteren Maßnahmen zur Heizungsoptimierung (§ 3 EnSimiMaV) – für Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten, bis zum 15.9.2024.
• Umsetzung wirtschaftlicher Energieeffizienzmaßnahmen in Unternehmen (§ 4 EnSimiMaV)

Dies kann durch Handwerker entsprechender Gewerke oder Energieberater (gelistete Energieeffizienz­experten für Förderprogramme des Bundes), aber auch durch den Bezirksschornsteinfeger durchgeführt werden. Der letzte Fall ist oft günstig, weil die Prüfung dann im Rahmen der regulären Feuerstättenschau erfolgen kann.

Die Verpflichtung zur Heizungsprüfung entfällt, wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre eine vergleichbare Prüfung durchgeführt und kein weiteres Optimierungspotenzial festgestellt worden ist.

In Wohnungseigentumsanlagen sind auch diese mittelfristigen Maßnahmen von der Wohnungseigentümergemeinschaft – vertreten und handelnd durch den Verwalter – durchzuführen. Den Verwalter trifft das Erhaltungsmanagement. Er hat die Wohnungseigentümer zu informieren, die erforderlichen Maßnahmen zu organisieren und zu veranlassen. Ob der Verwalter zuvor einen Beschluss herbeiführen muss, richtet sich nach § 27 WEG.