Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch. Doch welche Heiztechnik ist langfristig wirtschaftlich sinnvoll? Und was müssen WEG- und Mietverwalter bei Beschlüssen, Modernisierung, Heizkosten und Kostenverteilung berücksichtigen?

Gebäudemodernisierungsgesetz: Was hat sich beim Heizungstausch geändert?

Wärmepumpe, Fernwärme oder eine neue Gasheizung? Seit dem 29. Juli 2026 gelten mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) neue gesetzliche Rahmenbedingungen für den Heizungstausch. Die bisherige einheitliche Vorgabe, neue Heizungsanlagen grundsätzlich mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen.

Damit haben Eigentümer wieder größere Wahlfreiheit. Neben Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen und Hybridheizungen können grundsätzlich auch neue Gas- und Ölheizungen eingebaut werden.

Für Immobilienverwalter bedeutet das allerdings nicht, dass die Entscheidung einfacher geworden ist. Welche Heizungsart langfristig sinnvoll ist, hängt von den technischen Voraussetzungen des Gebäudes, den Investitionskosten und den künftigen Betriebskosten ab.

Sind neue Gas- und Ölheizungen weiterhin erlaubt?

Neue Gas- und Ölheizungen sind grundsätzlich weiterhin zulässig. Werden entsprechende Anlagen nach dem 29. Juli 2026 in bestehende Gebäude eingebaut, sieht § 43 GModG jedoch schrittweise steigende Anforderungen vor.

Ab 2029 müssen grundsätzlich mindestens zehn Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der bereitgestellten Wärme aus den gesetzlich vorgesehenen klimafreundlichen Energieträgern stammen.

Für bestimmte Anlagen und technische Lösungen bestehen besondere Regelungen. Verwalter sollten diese Anforderungen bereits bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung berücksichtigen.

Langfristig verfolgt der Gesetzgeber das Ziel einer vollständig klimaneutralen Wärmeversorgung ab 2045. Die konkrete Ausgestaltung einer Grüngas- und Grünheizölquote soll in einem gesonderten Gesetz geregelt werden. Für langfristige Investitionsentscheidungen müssen Verwalter deshalb auch künftige gesetzliche Entwicklungen berücksichtigen.

Was bedeutet das für WEG-Verwalter?

In Wohnungseigentümergemeinschaften betrifft die Erneuerung einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage regelmäßig eine Entscheidung der Gemeinschaft.
WEG-Verwalter müssen dafür die erforderlichen Informationen zusammentragen und eine geeignete Beschlussfassung vorbereiten. Dazu gehören insbesondere der technische Zustand der bisherigen Anlage, mögliche Alternativen, Investitionskosten und Fördermöglichkeiten.

Auch die rechtliche Einordnung der Maßnahme ist wichtig. Ob es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung handelt, kann Auswirkungen auf die Beschlussfassung und die Kostenverteilung haben.

Die neuen Heizungsregeln erweitern somit die Auswahlmöglichkeiten. Sie ändern aber nichts daran, dass Eigentümer eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage benötigen.

Gerade bei größeren Investitionen sollten deshalb nicht nur Angebote für den Einbau, sondern auch die langfristigen wirtschaftlichen Folgen verschiedener Heizsysteme betrachtet werden.

Welche Kostenrisiken müssen Mietverwalter berücksichtigen?

Bei vermieteten Immobilien hat die Wahl der Heizungsanlage zusätzliche Auswirkungen.

Mietverwalter müssen berücksichtigen, welche Kosten beim Austausch entstehen, ob eine Maßnahme mietrechtlich als Erhaltung oder Modernisierung einzuordnen ist und welche Folgen sich für die Mieter ergeben.

Bei Modernisierungsmaßnahmen können insbesondere Ankündigungspflichten, Duldungsfragen und die Voraussetzungen einer möglichen Mieterhöhung relevant werden.

Auch die laufenden Heizkosten verdienen Aufmerksamkeit. Gerade bei neuen Gas- und Ölheizungen können künftige Brennstoffanforderungen und CO₂-Kosten die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

Die Entscheidung für eine Heizungsart sollte daher nicht ausschließlich anhand der Interessen des Eigentümers oder der einmaligen Investitionskosten getroffen werden. Auch die späteren Belastungen und die mietrechtlichen Vorgaben sind zu prüfen.

Bei der Entscheidung für eine neue Gas- oder Ölheizung sind außerdem die besonderen gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz zu berücksichtigen. Sie sollen verhindern, dass Mieter durch den Einbau einer unwirtschaftlichen Heizungsanlage mit unangemessen hohen Betriebskosten belastet werden. Mietverwalter sollten deshalb nicht nur die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung, sondern auch die späteren Kostenfolgen für die Mieter prüfen.

Heizkosten und CO₂-Kosten: Wer trägt welche Belastungen?

Neben den Anschaffungskosten spielt die Verteilung der laufenden Heizkosten eine wichtige Rolle. Bei vermieteten Wohngebäuden regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, wie die CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern aufzuteilen sind. Maßgeblich ist grundsätzlich ein Stufenmodell, das insbesondere den CO₂-Ausstoß des Gebäudes berücksichtigt

Für Mietverwalter bedeutet das, dass Heizungsentscheidungen auch im Hinblick auf die spätere Abrechnung bewertet werden sollten. Zudem gelten für bestimmte Heizungsmodernisierungen besondere mietrechtliche Regelungen. Ob und in welchem Umfang Modernisierungskosten auf Mieter umgelegt werden können, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen der konkreten Maßnahme ab.

Deshalb empfiehlt es sich, die wirtschaftlichen und mietrechtlichen Folgen bereits vor der Beauftragung einer neuen Heizungsanlage zu prüfen.

Welche Entscheidungen sollten Verwalter jetzt vorbereiten?

Nicht jede bestehende Heizungsanlage muss kurzfristig ersetzt werden. Dennoch ist es sinnvoll, den Zustand der Anlagen und absehbare Investitionen systematisch zu erfassen.

WEG-Verwalter sollten insbesondere prüfen, ob in den kommenden Jahren größere Erhaltungsmaßnahmen anstehen und welche technischen Alternativen bei einem Heizungstausch infrage kommen.

Für Mietverwalter stehen zusätzlich die Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse, mögliche Modernisierungsankündigungen und die spätere Kostenabrechnung im Mittelpunkt.

Daneben gibt es eine weitere wichtige Frist: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen viele bislang nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Verbrauchszähler nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

Die Umrüstung ist rechtlich ein eigenständiges Thema, gehört aber ebenfalls zu den aktuellen Aufgaben rund um die Wärmeversorgung und Heizkostenabrechnung.

Weiterlesen: Fernablesbare Heizkostenverteiler: Was Verwalter bis Ende 2026 erledigen müssen

Fazit: Mehr Wahlfreiheit verlangt eine sorgfältige Entscheidung

Das Gebäudemodernisierungsgesetz erweitert die Möglichkeiten beim Heizungstausch. Für WEG- und Mietverwalter bleiben jedoch zahlreiche technische, wirtschaftliche und rechtliche Fragen zu klären.

Entscheidend ist, Investitionskosten, langfristige Betriebskosten, gesetzliche Anforderungen und die Folgen für Eigentümer und Mieter gemeinsam zu betrachten. Nur so lassen sich Heizungsentscheidungen fundiert vorbereiten und anschließend professionell umsetzen.

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