25. Juni 2025
25. Juni 2025
Viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) umfassen sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten. Die Umnutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken ist jedoch rechtlich kompliziert und kann erhebliche rechtliche Konsequenzen haben. Anhand eines wegweisenden BGH-Urteils erläutern wir, wann das Wohnen in Gewerbeeinheiten verboten ist und welche Folgen bei Verstößen drohen.
Der Fall: Zahnarztpraxis wird zur Wohnung umgebaut
Die WEG in Rheinland-Pfalz beinhaltete zwei Gebäude mit insgesamt 14 Einheiten, von denen nur die Dachgeschosse als Wohnungen genutzt wurden. Bei den restlichen Einheiten handelte es sich um Gewerbeeinheiten. Für die Wohnungen galt, dass sie ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, und dass die Nutzungsart nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters geändert werden dürfte.
Bei den Gewerberäumen war die Vorgabe noch spezifischer. Hier nennt die Gemeinschaftsordnung eine mögliche Nutzung „als Büro, Praxis, Apotheke, Kiosk, Laden oder für ähnliche Zwecke“. Dies ignorierten die Eigentümer einer Praxis aber, bauten diese um und nutzten sie als Wohnung. Sie informierten darüber auch den WEG-Verwalter im Vorhinein, der offenbar keine Einwände hatte. Doch die Eigentümerin einer Wohnung aus dem anderen Gebäude erfuhr von dieser Nutzungsänderung und war damit nicht einverstanden. Sie klagte auf Unterlassung der Wohnnutzungwww.weg-seminare.de.
Der Rechtsstreit: Von der ersten Instanz bis zum BGH
Das Amtsgericht entschied in erster Instanz zugunsten des Zahnarzt-Paars, doch das Landgericht gab der Unterlassungsklage statt: Die Nutzung als Wohnung widerspreche der Zweckbestimmung der Teileigentumseinheit. Nun ging es weiter vor dem Bundesgerichtshof.
BGH-Entscheidung: Wohnnutzung in Gewerbeeinheit unzulässig
Der Bundesgerichtshof entschied ganz klar: Die Nutzung der Praxis als Wohnraum sei unzulässig aufgrund der Zweckbestimmung (BGH, Urteil v. 15.7.2022, Az. V ZR 127/21). Zwar kann es im Einzelfall zulässig sein, eine Teileigentumseinheit zum Wohnen zu nutzen. Aber nur, wenn dies bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. In einem ansonsten ausschließlich gewerblich genutzten Gebäude stört die Wohnnutzung aber regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung, wie der BGH bereits vier Jahre zuvor entschieden hatte (BGH, Urteil v. 23.3.2018, Az. V ZR 307/16).
Mischnutzung im Gebäude: Argument für Umnutzung
Nun gab es zwar in den Dachgeschossen der beiden Gebäude jeweils Wohnungen, die Häuser wurden also nicht ausschließlich gewerblich genutzt. Aber: In beiden Gebäuden ist Wohnen und Gewerbe ganz klar räumlich getrennt. Die gesamte Aufteilung ziele darauf ab, nur die Dachgeschosse als Wohneinheiten zu nutzen. Daher hätten auch die anderen Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, diese Trennung beizubehalten, um Nutzungskonflikte zu vermeiden, so die Karlsruher Richter.
Rechtliche Grundlagen zur Nutzung von Gewerbeimmobilien
Grundsätzlich unterliegen zu Wohnzwecken genutzte Immobilien und Gewerbeimmobilien nach dem Bauplanungsrecht unterschiedlichen Nutzungskategorien. In der Regel sind sie getrennt voneinander ausgewiesen, um Lärm- und Geruchsbelästigungen sowie andere Störungen gegenseitig vorzubeugen. Gewerbeimmobilien unterliegen also der „Gewerbenutzung“, während Wohnimmobilien der „Wohnnutzung“.
Wohnen in einer Gewerbeimmobilie ist daher nicht ohne Weiteres erlaubt. Es kann jedoch möglich sein, eine Gewerbeimmobilie zum Wohnen zu nutzen, sofern eine sogenannte „Nutzungsänderung“ erfolgt, die verschiedenen rechtlichen Voraussetzungen genügen muss:
- Das zuständige Bauamt muss eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung erteilen.
- Die Nutzungsänderung muss mit dem geltenden Bebauungsplan im Einklang stehen.
- Die Nutzungsänderung muss den baurechtlichen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes entsprechen.
Fazit: Vorsicht bei der Umnutzung von Gewerberäumen
Eine Wohnnutzung von Gewerbeeinheiten kann zwar durchaus rechtmäßig sein – aber eben nur unter ganz spezifischen Bedingungen. Bevor Sie als Verwalter oder Eigentümer Ihre Zustimmung zu einem solchen Vorhaben geben, sollten Sie die Rechtslage unbedingt genau prüfen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Hinweis
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