25. Juni 2026
25. Juni 2026
BGH schafft Klarheit bei Vermietungsprovisionen von Mietverwaltern!
Mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mietverwalter für die Vermittlung oder Neuvermietung von Wohnungen, die er selbst verwaltet, keine zusätzliche Provision verlangen darf. Das gilt sowohl gegenüber dem Mieter als auch gegenüber dem Vermieter.
Für viele Verwalter stellt sich nun die Frage, ob diese Entscheidung auch Auswirkungen auf die klassische WEG-Verwaltung hat.
Die kurze Antwort lautet: Nein, wenn der Verwalter nur mit der reinen WEG-Verwaltung betraut ist.
Dennoch lohnt sich ein genauer Blick auf die Entscheidung, denn sie zeigt einmal mehr, wie streng die Rechtsprechung Vergütungsregelungen und mögliche Interessenkonflikte in der Immobilienverwaltung bewertet.
Worum ging es in dem Verfahren?
Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Immobilienverwaltung die Verwaltung eines größeren Wohnungsbestandes übernommen. Neben der laufenden Verwaltervergütung sah der Verwaltervertrag auch eine gesonderte Vergütung für Neuvermietungen vor.
Für jede erfolgreich vermittelte Wohnung erhielt die Verwaltung eine zusätzliche Provision. In mehreren Jahren kamen so rund 16.800 Euro an Vermittlungsvergütungen zusammen.
Nach Beendigung der Zusammenarbeit verlangte die Eigentümerin die gezahlten Beträge zurück. Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof.
Was hat der BGH entschieden?
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz einer solchen Vergütung entgegensteht. Danach hat ein Wohnungsvermittler keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision, wenn er gleichzeitig Verwalter der vermittelten Wohnung ist.
Besonders wichtig für die Praxis: Das Verbot gilt nicht nur gegenüber Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber dem Eigentümer beziehungsweise Vermieter. Bislang war genau diese Frage umstritten. Der BGH hat nun eindeutig entschieden, dass entsprechende Vertragsklauseln unwirksam sind. Bereits gezahlte Vergütungen können grundsätzlich zurückverlangt werden.
Warum ist das Urteil für WEG-Verwalter interessant?
Auf den ersten Blick könnte der Eindruck entstehen, dass künftig jede Vermittlungsprovision eines Verwalters unzulässig ist. Genau das hat der Bundesgerichtshof jedoch nicht entschieden. Das Urteil betrifft die Verwaltung von Mietwohnungen und die Vermittlung von Wohnraummietverträgen nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz. Für die klassische WEG-Verwaltung gelten andere rechtliche Ausgangspunkte.
Der entscheidende Hinweis des BGH
Besonders interessant ist, dass der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil ausdrücklich auf eine frühere Entscheidung aus dem Jahr 2003 verweist. Bereits mit Urteil vom 13. März 2003 (Az. III ZR 299/02) hatte der BGH klargestellt, dass ein WEG-Verwalter nicht automatisch als Verwalter von Wohnräumen im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes anzusehen ist. Von dieser Rechtsprechung rückt der Bundesgerichtshof auch im aktuellen Urteil nicht ab. Damit macht das Gericht deutlich, dass die aktuelle Entscheidung nicht ohne Weiteres auf die typische Tätigkeit eines WEG-Verwalters übertragen werden kann.
Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?
Für reine WEG-Verwalter besteht aufgrund dieses Urteils zunächst kein unmittelbarer Handlungsbedarf.
Anders kann die Situation aussehen, wenn Verwaltungen neben der WEG-Verwaltung zusätzlich Mietverwaltungsleistungen übernehmen oder im Rahmen ihrer Tätigkeit Vermietungen durchführen.
Für Mietverwaltungen bedeutet die Entscheidung dagegen, dass bestehende Vergütungsmodelle und Verwalterverträge überprüft werden sollten. Insbesondere Regelungen zu Neuvermietungsprovisionen, Vermittlungshonoraren oder sonstigen Sondervergütungen stehen auf dem Prüfstand.
Die Entscheidung verdeutlicht zugleich, wie wichtig aktuelle Rechtskenntnisse für die tägliche Verwaltungspraxis sind. Bereits einzelne Vertragsklauseln können erhebliche wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen.
Fazit
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Mai 2026 betrifft in erster Linie Mietverwaltungen und die Vermittlung von Wohnraummietverträgen.
Für klassische WEG-Verwalter ergibt sich daraus kein generelles Provisionsverbot. Die Entscheidung bestätigt jedoch die bisherige Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen Mietverwaltung und WEG-Verwaltung und zeigt erneut, wie sorgfältig Vergütungsregelungen ausgestaltet werden sollten.
Für Verwaltungen, die neben der WEG-Verwaltung auch Mietverwaltungsleistungen anbieten, besteht hingegen konkreter Prüfungsbedarf bei bestehenden Vertrags- und Vergütungsmodellen.
