4. Oktober 2022

4. Oktober 2022

Sie wissen es: Die Gebäudeversicherung in einer WEG läuft auf alle Eigentümer. Gibt es einen Schaden an Sondereigentum, den sie zahlt, kann das schon einmal kniffelig werden. Ganz besonders dann, wenn die Versicherung eine Selbstbeteiligung fordert – wer muss diese dann zahlen? In einem solchen Fall entschied nun der BGH.

In der Kölner WEG, in der gestritten wurde, waren die Wasserleitungen marode – mit teuren Folgen: Immer wieder kam es zu Wasserschäden. Neben einer als Praxis genutzten Gewerbeeinheit gab es in dem Gebäude ansonsten nur Wohnungen. Die Wasserschäden entstanden jeweils in Sondereigentum, doch die Praxis blieb verschont.

Selbstbeteiligung: 7.500 € pro Schaden

Pflichtgemäß kümmerte sich die Verwalterin um die Beseitigung der Schäden und die Kompensierung durch die Versicherung. Doch die Reparaturen kamen die WEG trotzdem teuer zu stehen: Es wurde mit der Versicherung eine Selbstbeteiligung vereinbart – und diese betrug am Ende 7.500 € pro Schaden. Nur noch 25 % der Reparaturkosten wurden noch von der Versicherung beglichen. Dadurch wurde eine Kündigung abgewendet, ebenso wie ein Anstieg der Versicherungsprämie.

Diese hohe Selbstbeteiligung teilte die Verwalterin nach Miteigentumsanteilen berechnet auf alle Eigentümer der WEG auf. Doch die Eigentümerin der Praxis ärgerte sich: Schließlich hatte es in Ihrem Sondereigentum keinerlei Schäden gegeben. Sie wollte daher ihren Anteil an der Selbstbeteiligung nicht tragen. Der entstehende Rechtsstreit zog sich durch alle Instanzen.

BGH entscheidet: Selbstbehalt für alle

Der Bundesgerichtshof machte der Praxiseigentümerin einen Strich durch die Rechnung: Die Verteilung des Selbstbehalts nach Miteigentumsanteilen sei grundsätzlich rechtmäßig – auch dann, wenn ein Schaden ausschließlich oder teilweise im Sondereigentum eines Miteigentümers eingetreten ist (BGH, Urteil v. 16.9.2022, V ZR 69/21). Denn der Selbstbehalt diente ja auch dazu, eine Kündigung der Versicherung abzuwenden und für die Wohnungseigentümer die Versicherungsprämie zu reduzieren – und davon profitieren alle. Ansonsten könnte der Anspruch auf eine angemessene Versicherung nicht erfüllt werden. Somit gilt laut BGH der Selbstbehalt als Teil der Gemeinschaftskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.

Bei Unterschieden in der Gebäudestruktur ist eine Differenzierung möglich

Die Praxiseigentümerin könnte jedoch im Nachhinein durchaus Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels haben (§ 10 Abs. 2 WEG). Wäre es beispielsweise so, dass in ihrer Einheit sich die Wasserleitungen strukturell vom Rest des Gebäudes unterscheiden und hier solche Leitungswasserschäden verhindern, könnte das der Fall sein. Für eine Prüfung verwies der BGH aber wieder an das Landgericht zurück.

Fazit: Als Verwalter können Sie in der Regel die Selbstbeteiligung einer Gebäudeversicherung auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen aufteilen – auch, wenn es sich um Schaden im Sondereigentum handelt. Als Jurist sollten Sie für Ihre Mandanten prüfen, ob es Umstände gibt, die eine Zahlung des Selbstbehalts dennoch abwenden.

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