Endet die Beschlusskompetenz einer WEG buchstäblich an der Türschwelle zum Sondereigentum? Wie Sie wissen, gibt es zahlreiche Gewerke, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, die sich aber im Bereich des Sondereigentums befinden. Dazu gehören beispielsweise die Fenster, aber auch Rohre und Leitungen. Doch stellenweise ist der Übergang vom Gemeinschafts- zum Sondereigentum fließend. So erfordert beispielsweise die Rohrsanierung in der Regel, dass in den Wohnungen Wände geöffnet und wiederhergestellt werden. Darf auch darüber die Gemeinschaft entscheiden? In einem solchen Fall hatte jüngst der Bundesgerichtshof zu urteilen – und auch für Sie ist das relevant.

Streitfall Wasserrohre – darf die WEG entscheiden?

Sehr anschaulich erkennen Sie das Problem anhand eines aktuellen Falls, der vor dem BGH verhandelt wurde (Urteil v. 08.07.2022, Az. V ZR 207/21). Hier kam es zum Streit in einer Berliner WEG. Sie besteht aus 4 Hochhäusern aus den 1960er Jahren. 2016 wurde eine Eigentümerversammlung durchgeführt und dabei beschlossen, in einem der Häuser die Rohrleitungen für die Be- und Entwässerung zu erneuern. Das war dringend nötig und die Leitungen waren natürlich Gemeinschaftseigentum, lagen aber teilweise im Sondereigentum. Mehr noch, gerade im Bereich der Badezimmer wurden auch Wiederherstellungsarbeiten nötig, um nach der Rohrmontage die Wände zu verschließen und ggf. neu zu fliesen.

In dem Beschluss heißt es u.a.: „Die Maßnahmen umfassen auch die Wiederherstellung des Sondereigentums im Sinne des § 14 Abs. 4 WEG, soweit dieses infolge der Sanierung des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden muss.“

Eigentümer fechtet Beschluss an

Doch ein Eigentümer war mit dem Beschluss nicht einverstanden. Er erhob eine Beschlussmängelklage. Seine Begründung: Die Gemeinschaft habe ihre Beschlusskompetenz überschritten. Über das Sondereigentum habe die nämlich nicht zu entscheiden, auch nicht im Rahmen der Wiederherstellung. Stattdessen stünde dem jeweiligen Eigentümer die Wahl zu, ob er eine Wiederherstellung des Sondereigentums durch die Gemeinschaft oder eine Ausgleichszahlung haben möchte.

So entscheidet der BGH

Der BGH entschied, dass die Gemeinschaft sehr wohl Beschlusskompetenz habe – auch für die Wiederherstellung des Sondereigentums in diesem Zusammenhang (§ 14 Nr. 4 HS 2 WEG a.F.). Demnach hat sie sogar die Pflicht, den Zustand wiederherzustellen, der vor dem Eingriff in das Sondereigentum bestanden hat.

Daraus leitet sich auch die Befugnis der Eigentümerversammlung ab, zusammen mit den Arbeiten zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gleich die Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des zwingend in Anspruch zu nehmenden Sondereigentums erforderlich sind. Es liege im Interesse der betroffenen Sondereigentümer, so die Karlsruher Richter, dass beide Maßnahmen zusammen beschlossen werden, damit das für die Sanierung in Anspruch genommene Sondereigentum unmittelbar nach Abschluss der Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zeitnah wiederhergestellt werden kann (bspw. der Innenputz an den Wänden). Andernfalls müsste sich jeder Wohnungseigentümer selbst um die Wiederherstellung kümmern, was zu deutlichen zeitlichen Verzögerungen führen würde.

Beschluss-Anfechtung nein – Auszahlung des Geldbetrags ja

Dennoch hat der Sondereigentümer laut Gericht nun die Wahl: Er kann entweder durch die Gemeinschaft sein Bad wiederherstellen, oder sich den erforderlichen Geldbetrag auszahlen lassen. In diesem Punkt erhielt er also Recht.

Praxishinweis

Inhaltlich hoch interessant sind die Ausführungen zur Beschlusskompetenz der Eigentümer, die wahrgenommen werden kann, aber nicht muss, und die sich bei einer Sanierungsmaßnahme ausnahmsweise auf das Sondereigentum erstrecken kann. Der verhandelte Fall war noch nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 zu beurteilen. Aber auch nach der aktuellen Rechtslage dürfte das nicht anders zu beurteilen sein.

Andere Gründe hätten helfen können

Nicht nur hatte der Beschluss vor Gericht Bestand – der Eigentümer musste außerdem allein die Prozesskosten tragen. In taktischer Hinsicht wäre dem Kläger womöglich damit geholfen gewesen, weitere Anfechtungs- und/oder Nichtigkeitsgründe geltend zu machen, die den Beschluss hätten „zu Fall“ bringen können. In Betracht kommen dafür etwa formelle Mängel wie Ladungsmängel oder Verstöße gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung. Häufig sind auch Mängel bei der Vorbereitung eines Beschlusses – etwa aufgrund nicht ausreichender Vergleichsangebote – zu beklagen.

Allerdings stellt sich nach neuem Verfahrensrecht dazu die hochrelevante Frage, ob der Anfechtungskläger einen Teil der Kosten tragen muss, wenn er zwar mit einem dieser Einwände obsiegt, mit den anderen hingegen nicht!

Aus der Gerichtspraxis: Taktik ist alles!

Einige Gerichte neigen dazu, bestimmte Nichtigkeitsgründe – zu denen auch die fehlende Beschlusskompetenz gehört – „von Amts wegen“ ohne einen entsprechenden Vortrag des Klägers dazu zu prüfen. Auf der sichereren Seite stehen (nur) diejenigen, die die relevanten Mängel selbst erkennen und im Rechtsstreit innerhalb der Klagebegründungsfrist vortragen.

Die Entscheidung des BGH gibt uns wieder einmal Anlass, Sie daran zu erinnern, dass sich der Erfolg einer Beschlussklage nicht von selbst ergibt. Stattdessen hängt er entscheidend davon ab, ob es dem Anfechtenden gelingt, durchgreifende Beschlussmängel geltend zu machen. Ganz aktuell stellen sich solche Fragen auch im Zusammenhang mit der Anfechtung von Beschlüssen zur „Jahresabrechnung“ oder zur Gestattung von baulichen Veränderungen im Zusammenhang mit E-Mobilität.

Die erfolgreiche Abwehr solcher Klagen beginnt also schon vor der Beschlussfassung mit einer optimalen Vorbereitung!