26. August 2022

Liebe Leserin, lieber Leser,

wussten Sie, dass es sechsstellige Summen kosten kann, wenn eine Verwaltung untätig bleibt? Das belegt eindrucksvoll der Fall einer Wohnungseigentumsgemeinschaft aus Köln, deren Beschwerde bis vor den Bundesgerichtshof ging (BGH, Beschluss v. 21.11.2019, Az. V ZR 101/19). 219.000 Euro Schadensersatz sollte die Verwaltung hier zahlen, weil sie trotz Kenntnis des Schadens an einer maroden Balkonbrüstung nicht ausreichend für Instandhaltung gesorgt hatte.

Ein Extrembeispiel, zugegeben, doch eine zu passive Verwaltung führt im Alltag oft zu teuren Streitigkeiten. Aber welche Pflichten gehören eigentlich nach der WEG-Novelle zum Aufgabenbereich des Verwalters? Wie können Eigentümer bzw. deren Anwälte diese Pflichten durchsetzen, und wie können Verwalter sich gegen unrechtmäßige Forderungen wehren?

Worum ging es genau in dem Fall?

Die Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft hatten erhebliche Mängel an den Balkonbrüstungen festgestellt. Diese waren daraufhin fachmännisch begutachtet und der Verwaltung gemeldet worden. Auch in einer Eigentümerversammlung kamen sie zur Sprache. Doch die Verwaltung gab lediglich kleinere Ausbesserungsmaßnahmen in Auftrag. Sie kümmerte sich nicht um eine mögliche Sanierung oder Instandhaltung der Bausubstanz.

Einige Jahre später wurde dann eine teure Sanierung erforderlich, um die Folgeschäden der Vernachlässigung zu beheben. Deren Kosten von 219.000 Euro verlangte die Gemeinschaft nun als Schadensersatz von der Verwaltung, weil diese nicht weiter tätig geworden war.

Was ist hier Verwalter-Pflicht? Genaue Definition teilweise schwierig

Dieser Fall aus Köln zeigt deutlich, wie schwierig die Frage nach den Verwalterpflichten oft sein kann. Denn die beiden ersten Instanzen entschieden tatsächlich zugunsten des Verwalters. Auch die Eigentümer hätten ja Kenntnis der Sache gehabt und sich kümmern können, so die Richter. Der BGH jedoch sah das anders. Wenn ein WEG-Verwalter Kenntnis von Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat, müsse er sich darum kümmern, meinen die Karlsruher Richter.

Warum ist diese Entscheidung so unterschiedlich ausgefallen? Ein Grund dafür ist, dass es rechtlich fest definierte Verwalterpflichten gibt und solche, die eben nicht genau ausdefiniert sind bzw. überwiegend im Gesetz nicht mehr ausdrücklich erwähnt werden. Trotzdem: Werden diese Pflichten nicht erfüllt, kann das sogar den Bestand des Gemeinschaftseigentums/Sondereigentums gefährden. Hohe Schadensersatzansprüche sind oft die Folge.

Es ist hier zu unterscheiden:

  • Einige Pflichten ergeben sich aus dem WEG. Darunter fällt zum Beispiel, dass Verwaltungsunternehmen konkret verpflichtet sind, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu erstellen.
  • Andere Pflichten hingegen ergeben sich aus der Organstellung des Verwalters. Zu diesen gehört eben auch das Erhaltungsmanagement für die Immobilie, wie im beschriebenen Fall.

Das neue WEG hat den Sachverhalt leider auch nicht besser definiert. Deshalb reicht es leider nicht, das Gesetz zu kennen – Sie sollten sich zudem auch mit den vielen relevanten Praxis-Fällen auseinandersetzen.

Lernen Sie jetzt, wie Sie sich als Verwalter effektiv vor solchen Forderungen schützen können oder wie Sie als Anwalt die berechtigten Ansprüche Ihrer Klienten durchsetzen! 

149,00 

Der untätige Verwalter: Durchsetzung – und Abwehr – des Eigentümeranspruchs

Was passiert, wenn ein Verwalter seine Pflichten nicht erfüllt – oder wenn ein Wohnungseigentümer dies unterstellt? Und welche Pflichten sind das eigentlich genau?

Onlineseminar, Dienstag 13.09.2022, 14.00 Uhr bis 16.00 Uhr
mit WEG-Richter Barry Sankol

zum Seminar

Hinweis
Der Inhalt dieser Mitteilung stellt die fachliche Meinung des jeweiligen Autors dar. Wir bitten um Verständnis dafür, dass der Autor für die sachliche und juristische Richtigkeit der vertretenen Auffassung sowie der daraus ggf. abgeleiteten oder abzuleitenden Handlungsempfehlung keine Haftung übernimmt, insbesondere nicht dafür, dass diese von einem mit der Sache befassten oder noch zu befassenden Gericht geteilt werden. Wir empfehlen daher, insbesondere mit Blick auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls ggf. eigenen fachlichen oder rechtlichen Rat einzuholen.