Der BGH hat in einer Mietrechtsangelegenheit entschieden, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind (BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20). Das Urteil hat auch Auswirkungen auf die WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung.

Was war passiert?

In einem Wohnraummietvertrag von 2003 haben die Mietparteien die Umlage verschiedener Betriebskosten vereinbart. Die Umlagefähigkeit von Kosten im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern war nicht vereinbart. Der Mietvertrag enthielt allerdings die häufig verwendete Regelung, wonach der Vermieter berechtigt ist, später entstehende oder vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten auf den Mieter umzulegen.
In 2015 stattete der Vermieter die Wohnung mit Rauchwarnmeldern aus und legte in den Betriebskostenabrechnungen ab 2016 die Kosten für „Miete + Wartung Rauchwarnmelder“ auf den Mieter um. Der BGH musste die Umlagefähigkeit der Miete klären.

BGH: Die Kosten für die Rauchwarnmelder-Miete sind keine umlagefähigen Betriebskosten

Der BGH setzte sich eingehend mit sämtlichen in Rechtsprechung und Literatur vorgebrachten Argumenten zur Umlagefähigkeit der Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern auseinander und verneint deren Umlagefähigkeit. Der Leitsatz der BGH-Entscheidung lautet:
Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

Praxishinweis

In vielen WEGs wurde die Ausstattung der Wohnungen mit RWM durch die Gemeinschaft auf Grundlage von Miet- und Wartungsverträgen beschlossen; nicht selten mit der Intention, den vermietenden Wohnungseigentümern die Umlage dieser Kosten auf ihre Mieter zu ermöglichen. Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung hat zumindest dieser Gesichtspunkt an Attraktivität verloren.
Da Gegenstand des Verfahrens nur die anteiligen Kosten für die reine Miete der Geräte und nicht auch die Kosten für die vereinbarte Fernwartung waren, musste sich der BGH nicht mit der Frage der Umlagefähigkeit der Wartungskosten befassen. Nach Auffassung des LG Berlin sind die Wartungskosten für RWM umlagefähige Betriebskosten (LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20).

Viele WEG-Verwalter differenzieren im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten, um den vermietenden Eigentümern die Abrechnung über die Betriebskosten gegenüber ihren Mietern zu erleichtern. Zukünftig dürfen die Kosten für die Miete der RWM nicht mehr unter den umlagefähigen, sondern unter den nicht umlagefähigen Kosten ausgewiesen werden.

Der Sondereigentumsverwalter darf aufgrund der BGH-Entscheidung die Kosten für die RWM-Miete zukünftig nicht mehr auf den Mieter umlegen. Im Falle eines Verstoßes besteht die Gefahr von Schadensersatzansprüchen, denen der Vermieter und damit auch der Sondereigentumsverwalter ausgesetzt ist.
Hat der Mieter in der Vergangenheit anteilige Betriebskosten für die Miete von RWM bezahlt, kann er den überzahlten Betrag zurückfordern (§ 812 BGB). Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Mieter die Betriebskosten gezahlt hat.

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