Kleinstgemeinschaften und zunehmend auch größere (häufig zerstrittene) Gemeinschaften haben Probleme einen WEG-Verwalter zu finden. Den Wohnungseigentümern bleibt dann nur noch die Möglichkeit im Wege der Beschlussersetzungsklage zu versuchen, durch das Gericht einen Verwalter bestellen zu lassen. Ein solches Verfahren wirft eine Vielzahl von Fragen auf: Besteht überhaupt ein Anspruch auf einen Verwalter, muss jetzt das Gericht einen zur Übernahme der Verwaltung bereiten Verwalter suchen (wie früher den „Notverwalter“) oder ist dies Aufgabe des klagenden Eigentümers, müssen auch im Falle einer gerichtlichen Verwalterbestellung die verflixten 3 Verwalterangebote vorliegen und ist es möglich einen Verwalter kurzfristig im Wege der einstweiligen Verfügung bestellen zu lassen? Diese Fragen klärt erstmals ein Landgericht zum neuen WEG-Recht in einer aktuellen Entscheidung.

Was war passiert?

Nachdem in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft der kurzfristig bestellte Verwalter sein Amt niedergelegt hat, verlangt ein Eigentümer die Bestellung eines neuen Fremdverwalters, was der andere Eigentümer ablehnt. Alle Versuche des antragstellenden Eigentümers, einen zur Übernahme der Verwaltung bereiten Verwalter zu finden sind fehlgeschlagen. Der Antragsteller wendet sich an das Amtsgericht und begehrt mit einer einstweiligen Verfügung die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht. Der Antragschrift sind die Ablehnungen von sechs Verwaltern beigefügt. Die Eilbedürftigkeit begründet der Antragsteller damit, dass es kein Verwalterkonto gebe, Rechnungen zu bezahlen seien und es einen Wasserschaden gegeben habe, der einen eiligen Sanierungsbedarf auslöse.
Das Amtsgericht hat den Antrag wegen fehlender Eilbedürftigkeit zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Antragstellers, über die das Landgericht Frankfurt (Beschluss vom 10.05.2022 – 2-13 T 26/22) entschieden hat.

Das Gericht muss sich nicht um einen Verwalter kümmern; das ist Aufgabe der Eigentümer!

Das LG Frankfurt weist die sofortige Beschwerde zurück. Der Antrag auf Bestellung eines Verwalters scheitert bereits daran, dass der antragstellende Eigentümer dem Gericht keinen übernahmewilligen Verwalter benennen konnte. Wichtige Aussagen aus der Entscheidung lauten:
„Angesichts des vom Antragsteller beschriebenen Verwaltungsbedarfs und der Tatsache, dass eine Vertretung nach § 9b Abs. 1 WEG nur durch den Verwalter oder alle Eigentümer gemeinsam, was vorliegend aufgrund der Differenzen zwischen den Eigentümern kaum praktikabel ist, möglich ist, dürfte allerdings viel dafür sprechen, dass zumindest für eine vorübergehende Verwalterbestellung eine Eilbedürftigkeit nicht von der Hand zu weisen wäre…

Der grundsätzliche Verfügungsanspruch besteht auch, denn nach der WEG-Reform 2020 besteht in jeder Gemeinschaft, auch in einer Zwei-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Anspruch auf einen Verwalter…

Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes haben die Parteien dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen vorzulegen…Dies bedingt, dass die Kläger gehalten sind, geeignete Personen für die Verwalterbestellung vorzuschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramts durch gerichtliche Bestellung darzulegen…
Zumindest einen übernahmebereiten Verwalter muss der Antragsteller dem Gericht benennen…
Es ist auch nicht Aufgabe der Gerichte hier anstelle der Eigentümer Ermittlungen zu betreiben, ob es einen übernahmebereiten Verwalter gibt…“

Praxishinweis

Viele Beteiligte denken immer noch, dass das Gericht eine Liste mit Verwalterkandidaten in der Schublade habe, die bereit sind, sich durch das Gericht zum „Notverwalter“ einer häufig total zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft oder einer Kleinstgemeinschaft bestellen zu lassen; oder es die Aufgabe des Gerichts sei, nach einem passenden Verwalter zu suchen. Dies ist nicht der Fall!
Tatsächlich gibt es diese „Notverwalter“-Bestellung bereits seit der vorletzten WEG-Reform im Jahr 2007 und dem Wegfall des Amtsermittlungsgrundsatzes nicht mehr. Das Landgericht stellt klar, dass es im Zivilverfahren Aufgabe der Parteien und nicht des Gerichts ist, sämtliche für die Entscheidung des Gerichts relevanten Tatsachen beizubringen und dies auch die Ermessensentscheidungen betrifft. Die Bestellung eines Verwalters ist daher auch nicht mit der Bestellung eines Betreuers oder Insolvenzverwalters vergleichbar.
Unter anderem sind folgende Gesichtspunkte bei der verlangten Verwalterbestellung durch das Gericht zu beachten:

Jeder Eigentümer hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Dies gilt auch in einer Zweiergemeinschaft.

Es gilt das Vorbefassungsgebot, d.h. dass ein Eigentümer vor Anrufung des Gerichts versucht haben muss, einen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters fassen zu lassen. Bei Zweiergemeinschaften oder verwalterlosen Gemeinschaften (vgl. BeckOGK/Greiner WEG § 26 Rn. 333) sind Besonderheiten zu beachten.

Der verlangende Eigentümer muss dem Gericht einen konkreten Verwalter, die Konditionen des Verwaltervertrags und dessen Zustimmung zur Übernahme der Verwaltung mitteilen.
Ab dem 01.12.2022 besteht nur noch ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters; auch die Erfüllung dieser Voraussetzung durch den vorgeschlagenen Verwalter muss der Eigentümer dem Gericht gegenüber darlegen.
Es genügt, wenn dem Gericht mindestens ein konkretes Angebot vorliegt (vgl. auch Küttner ZMR 2021, 285).
Bei mehreren Angeboten hat das Gericht ein Auswahlermessen.

Die Verwalterbestellung im Wege der einstweiligen Verfügung ist möglich. Voraussetzung für den Verfügungsgrund ist ein eiliger Verwaltungsbedarf. Dieser besteht wegen der gesetzlichen Vertretungsregelung der Gemeinschaft (bei Fehlen eines Verwalters kann die Gemeinschaft nur durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten werden, § 9b Abs.1 Satz 2 WEG) regelmäßig dann, wenn die Gemeinschaft Verträge abschließen muss (Konto eröffnen, Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag geben, Messdienstleister beauftragen etc.).

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