Immer mehr Wohnungseigentümer fordern einen Gestattungsbeschluss zur Durchführung baulicher Veränderungen. Besonders beliebt ist der Wunsch zum Einbau eines Klimageräts. Ein solcher Gestattungsbeschluss scheitert nicht daran, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung konkrete Beeinträchtigungen umliegender Wohnungen (Lärm, Wärme) nicht bekannt sind und auch nicht prognostiziert werden können. Dies ergibt sich aus einem aktuellen Urteil des AG Ludwigshafen.

Was war passiert?

Durch Mehrheitsbeschluss wurde einem Wohnungseigentümer der Einbau eines Klimasplittgeräts auf seinem Balkon unter verschiedenen Auflagen gestattet. Gleichzeitig wurde klargestellt, dass die Ansprüche der anderen Eigentümer wegen Störungen aus dem Betrieb für das fremde Sondereigentum unberührt bleiben. Gegen diesen Beschluss erhob ein Eigentümer Anfechtungsklage, da er aufgrund der baulichen Gegebenheiten Emissionen (Lärm und Wärmestau) befürchtete.

Befürchtete Beeinträchtigung allein stellt keine unbillige Benachteiligung dar

Das AG Ludwigshafen (Urteil vom 26.01.2022 – 2p C 88/21) wies die Anfechtungsklage ab, da allein der Einbau des Klimageräts weder eine grundlegende Umgestaltung noch eine unbillige Benachteiligung gemäß § 20 Abs. 4 WEG darstellt. Das Amtsgericht führt dann weiter aus: Erst mit dem Betrieb der Klimaanlage können Nachteile für die Klägerin entstehen. Zwar ist der Beschluss auf Gestattung des Einbaus der Klimaanlage auch gleichzeitig als Gestattung von deren Betrieb auszulegen, jedoch unterliegt dieser Betrieb gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG Einschränkungen zum Schutz der übrigen Miteigentümer. Da zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Genehmigung des Klimageräts die konkreten Auswirkungen auf die umliegenden Wohnungen naturgemäß nicht bekannt sind und wegen der Vielzahl von Faktoren die für die Fragen der Lärmübertragung und Bildung eines Wärmestaus relevant sind, nicht prognostiziert werden können, ist der Umfang der tatsächlichen Nutzung des Klimageräts ggf. nachgelagert zum Einbau zu regeln, um unbillige Benachteiligungen anderer Miteigentümer zu vermeiden. Indem der Beschluss keine Vorgaben bezüglich der gestatteten Emissionen beinhaltet, die Abwehrrechte der übrigen Eigentümer bezüglich des Betriebs des Klimageräts aus § 14 Abs. 2 WEG ausdrücklich unberührt lässt und das Kostenrisiko des Einbaus ausschließlich die verlangenden Eigentümer tragen, stellt die Beschlussfassung keinen Verstoß gegen § 20 Abs. 4 WEG dar.

Praxishinweis

Die Entscheidung zeigt das Dilemma, in dem sich Verwaltungs- und Rechtssprechungspraxis befinden. Bei einer Beschlussanfechtungsklage kommt es für die Frage der Ordnungsgemäßheit des Beschlusses auf die Verhältnisse und Tatsachen im Zeitpunkt der Beschlussfassung an. Zu diesem Zeitpunkt ist es schwer zu beurteilen, ob eine bauliche Veränderung zu einer unbilligen Benachteiligung führt. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Entscheidung des Amtsgerichts als zumindest vertretbar dar.

Unabhängig davon, dass jeder Beschluss über die zukünftige Gestattung einer baulichen Veränderung in gewissem Maße auch eine Prognoseentscheidung darstellt, ist vornehmlich darauf zu achten, dass den Wohnungseigentümern rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung eine ausreichende Entscheidungsgrundlage geliefert wird und der Gestattungsbeschluss inhaltlich klar und bestimmt ist, insbesondere das zu installierende Gerät nach Marke/Hersteller und Typ so genau wie möglich bezeichnet und der konkrete Aufstellungs- und Anbringungsort ebenfalls so detailliert wie möglich angegeben wird (vgl. zur inhaltlichen Bestimmtheit LG Bremen, Urteil vom 07.10.2016 – 4 S 250/15; AG Nürnberg, Urteil vom 15.03.2017 – 30 C 6928/16).

Auch nach neuem Recht hat ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich keinen Anspruch auf Gestattung des Einbaus einer Klimaanlage aus § 20 Abs. 3 WEG, da insoweit der bisherige Nachteilsbegriff weiter anzuwenden ist (LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 20.04.2021 – 2-13 S 133/20). Wurde allerdings ein Gestattungsbeschluss mehrheitlich gefasst, ist Prüfungsmaßstab für die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses nicht der strenge § 20 Abs. 3 WEG, sondern lediglich der „mildere“ Prüfungsmaßstab des § 20 Abs. 4 WEG.

Stellt sich nach Bestandskraft eines Gestattungsbeschlusses heraus, dass das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird (z. B. im Sondereigentum wahrnehmbare Geräusche, Vibrationen, Gerüche etc.), ist dieser gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG berechtigt, gegenüber dem die bauliche Veränderung durchführenden Eigentümer (oder dessen Rechtsnachfolger) Abwehransprüche geltend zu machen.

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