Erteilt ein WEG-Verwalter eigenmächtig Auftrag zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, hat die Gemeinschaft grundsätzlich Anspruch auf Rückzahlung der vom Konto der Gemeinschaft geleisteten Gelder. Die für die WEG-Praxis wichtige Frage lautet, ob der Verwalter der Gemeinschaft seinerseits Erstattungsansprüche nach den allgemeinen Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) und des Bereicherungsrechts entgegenhalten kann. Diese Frage klärt der BGH in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 10.12.2021 – V ZR 32/21).

Was war passiert?

Im Jahr 2014 beschlossen die Wohnungseigentümer für ein Gesamtvolumen von rund 40.000,00 € brutto die Firma B mit der Erneuerung der Eingangstüren und der Briefkastenanlage zu beauftragen. Der beklagte (Vor-) Verwalter beauftragte demgegenüber die Firma M, die ein günstigeres Angebot abgegeben hatte und die Arbeiten für rund 36.300,00 € ausführte. Der Verwalter bezahlte die Rechnungen aus Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft verweigerte die Genehmigung des Vertrages. Die von dem Verwalter beauftragte Firma M wurde im August 2017 im Handelsregister gelöscht, nachdem das Insolvenzverfahren mangels Masse nicht eröffnet worden war.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt den Verwalter auf Rückzahlung der an die Firma M geleisteten Zahlungen sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. In dem Prozess hat der Verwalter gegen die Klagforderung die Aufrechnung mit nach seiner Darstellung in gleicher Höhe bestehenden Gegenansprüchen erklärt, da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Durchführung der Sanierungsarbeiten bereichert sei.

Das Amtsgericht hat den Verwalter zur Rückzahlung der unberechtigterweise vom Konto der Gemeinschaft geleisteten Beträge verurteilt. Das Landgericht hat die Entscheidung mit der Begründung bestätigt, dass dem eigenmächtig handelnden Verwalter – wie auch dem eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümer – ein Ersatzanspruch aus GoA oder Bereicherungsrecht nicht zustehe.

Der BGH hat mit Urteil vom 10.12.2021 – V ZR 32/21 das Urteil des LG aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

BGH stellt klar: Dem eigenmächtig handelnden WEG-Verwalter kann ein Ersatzanspruch aus GoA oder Bereicherungsrecht zustehen

Der Leitsatz des BGH lautet: Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, BGH Z 222, 187).

Der BGH bejaht grundsätzlich das Bestehen von Erstattungsansprüchen des eigenmächtig handelnden Verwalters nach den allgemeinen Vorschriften der GoA und des Bereicherungsrechts. Anders als im Verhältnis zum eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümer stehe dem Verwalter nach dem gesetzlichen Leitbild des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung dem Grunde nach aufgrund seiner Organstellung eine Handlungs- und Entscheidungskompetenz für Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu. Den Verwalter treffe als Vollzugsorgan der Gemeinschaft zudem die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen.

Hat sich der Verwalter über einen Beschluss der Wohnungseigentümer und damit über ihren erklärten Willen hinweggesetzt, stehe ihm keine Gegenforderung unter dem Gesichtspunkt einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag zu. Ihm stehe allerdings gemäß § 684 BGB ein Aufwendungsersatzanspruch nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung zu.

Liegt die Eigenmächtigkeit darin, dass der Verwalter sich über die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte Firma zu beauftragen, könne dies außerdem eine Verringerung des Ersatzanspruchs rechtfertigen, der – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – bis zu 20 % betragen könne.

Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH stärkt im Ergebnis die Organstellung und die rechtliche Stellung des WEG-Verwalters. Dem Urteil liegt materiell-rechtlich zwar noch das alte WEG-Recht zugrunde, die Kernaussagen gelten allerdings erst recht für die Gegenansprüche des Verwalters nach dem neuen WEG-Recht, welches die organschaftliche Stellung sowie die Rolle und die Bedeutung des Verwalters weiter gestärkt hat.

Ein Verwalter, der sich über die Reichweite seiner gesetzlichen oder beschlossenen Geschäftsführungsbefugnis geirrt und Aufträge für die Gemeinschaft erteilt hat, kann gegenüber dem Rückzahlungsanspruch der Gemeinschaft häufig mit Erfolg einwenden, dass der Auftrag im Interesse der Gemeinschaft erfolgte und deren mutmaßlichem Willen entsprach. Ebenso kann der Verwalter der Gemeinschaft entgegenhalten, dass ihr wirtschaftlich eine Bereicherung zugeflossen ist.

Aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich die Entscheidung des BGH allerdings als unbefriedigend dar. Dies gilt insbesondere für den vom BGH entschiedenen Fall, dass sich die Wohnungseigentümer ganz bewusst für einen bestimmten Werkunternehmer entschieden hatten und sich der Verwalter wissentlich und zielgerichtet über den Willen der Wohnungseigentümer hinweggesetzt und eine haftungsbeschränkte UG („1-Euro-GmbH“) beauftragt hatte, die kurze Zeit nach Durchführung des Auftrags im Handelsregister gelöscht wurde, nachdem das Insolvenzverfahren mangels Masse nicht eröffnet worden war. Soweit der BGH ausführt, dass die wirtschaftlichen Nachteile der Gemeinschaft aus der Beauftragung eines anderen Unternehmers durch einen Abschlag vom bereicherungsrechtlichen Erstattungsanspruchs des Verwalters – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – bis zu einer Größenordnung von 20 % kompensiert werden können, stellt dies nur einen schwachen Trost dar.

Mit der Frage, ob neben dem Herausgabeanspruch der Gemeinschaft nach §§ 675, 667 BGB auch Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 280 Abs. 1 BGB bestehen musste sich der BGH nicht befassen, da dies nicht Gegenstand der Revision war. Richtigerweise stellt die eigenmächtige unbefugte Auftragsvergabe und Geldausgabe eine Verletzung des Verwaltervertrags dar. Hier besteht das Hauptproblem in der Praxis darin festzustellen, ob überhaupt bzw. in welcher Höhe der Gemeinschaft ein Schaden entstanden ist.

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