Der Durchbruch durch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wand zum Zwecke der Verbindung zweier nebeneinander liegender Wohnungen stellt eine bauliche Veränderung dar, auf die nach § 20 Abs. 3 WEG ein Anspruch bestehen kann. Die für die Praxis wichtigen Fragen lauten: Wie konkret und durch wen muss ein solcher Gestattungsbeschluss vorbereitet werden und welchen Inhalt muss er haben. Mit diesen Fragen befasst sich das LG Itzehoe in dem ersten landgerichtlichen Urteil zu diesem Thema nach der WEG-Reform.

Der Fall

Eine Wohnungseigentümerin beabsichtigte zum Zwecke der Verbindung zweier nebeneinanderliegender Wohnungen die Durchführung eines Wanddurchbruchs. Die Eigentümerversammlung lehnte den Beschlussantrag auf Gestattung der baulichen Veränderung ab. Hiergegen erhob die Wohnungseigentümerin Beschlussersetzungsklage. Durch Urteil fasste das Amtsgericht folgenden Beschluss:
„Die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Klägerin gestattet wird, einen Wanddurchbruch zwischen der Wohnung … und … im Bereich der aneinandergrenzenden Flure in Form eines Einbaus einer Verbindungstür vorzunehmen, wenn die Baumaßnahme sachkundig geplant und durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst ausgeführt wird und der WEG Nachweise dafür vorliegen, dass keine Bedenken im Hinblick auf die Statik, Brandsicherheit und Versicherungsschutz bestehen.“

 

Wohnungseigentümer muss vor Beschlussfassung Gutachten vorlegen und Nachweise erbringen

Auf die Berufung hat das LG Itzehoe mit Urteil vom 04.03.2022 – 11 S 37/20 – das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Beschlussersetzungsklage abgewiesen. Das Landgericht führt Folgendes aus:
Die Beschlussersetzungsklage richtet sich materiell rechtlich nach dem neuen WEG-Recht. Anspruchsgrundlage ist § 20 Abs. 3 WEG. Bereits zum Zeitpunkt einer Beschlussfassung bzw. der begehrten Beschlussersetzung durch das Gericht muss hinreichend absehbar sein, dass die maßgeblichen Voraussetzungen (dass also keine rechtlich relevanten Nachteile im Sinne von § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG anzunehmen sind) vorliegen. Der bauwillige Eigentümer muss deshalb bereits im Vorfeld durch Vorlage von entsprechenden Gutachten den Nachweis erbringen, dass mit der beabsichtigten Maßnahme keine erheblichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Das Landgericht weist darauf hin, dass die Klägerin keine Gutachten vorgelegt habe, wonach der Wanddurchbruch weder zu statischen Beeinträchtigungen noch zu Problemen im Hinblick auf die Brandsicherheit führt. Es genügt nicht, wenn eine bauliche Maßnahme bereits im Vorhinein genehmigt und lediglich unter den Vorbehalt gestellt wird, dass ausreichende Nachweise für die Unbedenklichkeit der Maßnahme vorgelegt werden. Für eine Beschlussersetzung durch ein WEG-Gericht gilt der gleiche Maßstab.

 

Inhaltliche Bestimmtheit eines Gestattungsbeschlusses

Das Landgericht weist zudem darauf hin, dass es dem Beschlussantrag an einer hinreichenden Bestimmtheit fehlt. Liegen die Voraussetzungen für den Anspruch eines Wohnungseigentümers auf die Gestattung einer beantragten baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 3 WEG vor, fehlt es an einem Ermessen der Wohnungseigentümer. Demgemäß muss ein klagender Eigentümer den angestrebten Beschluss seinem Inhalt nach so genau beschreiben, dass die Übernahme seines Antrags in den Tenor einer gerichtlichen Entscheidung zu einem nach materiellem WEG-Recht hinreichend bestimmten Beschluss führt. Dem Antrag der Klägerin ließ sich schon nicht entnehmen, in welchem Bereich der Wand und in welcher Größe der Durchbruch erfolgen sollte.

Praxishinweis

Die zwei größten Schwachstellen bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen liegen in einer fehlenden bzw. nicht ausreichenden Vorbereitung sowie in dem Fehlen einer hinreichenden Bestimmtheit des Beschlussantrags. Bei einer baulichen Veränderung in Form eines Wanddurchbruchs an einer gemeinschaftlichen Wand kommt es nicht auf das Einverständnis von bestimmten hierdurch beeinträchtigten Eigentümern an. Vielmehr besteht ein Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss nur dann, wenn hiermit insgesamt keine über das unvermeidliche Maß hinaus gehende Beeinträchtigung gegeben wäre (LG Itzehoe a.a.O.). Folgende Gesichtspunkte sind besonders anzusprechen:

• Den bauwilligen Eigentümer trifft eine umfassende Bringschuld. Diese Bringschuld betrifft nicht nur die vor Beschlussfassung rechtzeitige Vorlage von Gutachten und Nachweisen, wonach die begehrte bauliche Veränderung keine erheblichen Beeinträchtigungen aufweist. Die Bringschuld betrifft darüber hinaus die Beibringung sämtlicher Tatsachen, die die Wohnungseigentümer für ihre Willensbildung benötigen (Vorlage von Plänen, Zeichnungen, Angeboten von Fachfirmen etc.).
• Begehrt ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung oder macht der Eigentümer einen entsprechenden Gestattungsanspruch geltend, so kann er weder die Beschlussvorbereitung noch die Beschlussformulierung auf den Verwalter abladen. Nach hier vertretener Auffassung trifft den Verwalter allerdings eine gewisse Hinweispflicht. Der Verwalter soll den bauwilligen Wohnungseigentümer darauf hinweisen, dass er die für die Eigentümerversammlung entscheidungsrelevanten Tatsachen rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung beizubringen hat. Zudem hat der Verwalter darauf zu achten, dass der Beschlussantrag hinreichend bestimmt ist (vgl. zur inhaltlichen Bestimmtheit baulicher Veränderungen LG Berlin, Urteil vom 05.05.2013 – 55 S 52/12; LG Bremen, Urteil vom 07.10.2016 – 4 S 250/15).
Die Formulierung des Beschlussantrags obliegt bei einem Gestattungsbeschluss (wie bei der Antragstellung im Rahmen des Beschlussersetzungsverfahrens auch) dem bauwilligen Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist nicht zur Optimierung eines Beschlussantrags verpflichtet, kann und sollte aber Bedenken äußern.

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