8. März 2021

8. März 2021

Ein Verwalter, der ohne Ermächtigungsbeschluss Instandsetzungsarbeiten in Auftrag gibt, haftet der Wohnungseigentümergemeinschaft insbesondere auf Schadensersatz (sofern nicht der ganz seltene Fall einer Notgeschäftsführung vorliegt) und muss die unberechtigt entnommenen Gelder an die Gemeinschaft zurückzahlen. In der Verwaltungs- und Rechtspraxis enden solche Haftungsprozesse häufig mit einem Vergleich oder die Wohnungseigentümergemeinschaft sieht von Vornherein davon ab, den Verwalter gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Hintergrund ist der, dass es häufig an einem Schaden fehlt oder sich der – zwischenzeitlich ausgeschiedene – Verwalter darauf beruft, dass das Gemeinschaftseigentum eine Wertverbesserung erhalten habe, sodass die Gemeinschaft wirtschaftlich bereichert sei. In einem aktuellen Urteil stellt das LG Lüneburg als erstes Landgericht klar (LG Lüneburg, Urteil vom 02.02.2021 – 3 S 36/20), dass ein Vorverwalter nach dem Auftragsrecht verpflichtet ist, sämtliche Gelder an die Gemeinschaft zurück zu erstatten, die er zur Erfüllung eigenmächtig erteilter Aufträge aufgewendet hat. Der ausgeschiedene Verwalter kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Gemeinschaft wirtschaftlich bereichert sei oder dem Verwalter Erstattungsansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag zustehen. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Urteils und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung hat das Landgericht die Revision zugelassen. Das Urteil hat gravierende Auswirkungen auf das Verhalten von Verwaltern und Eigentümergemeinschaften.

 

Was war passiert?

Auf einer Eigentümerversammlung beschloss die Gemeinschaft die Beauftragung einer ganz bestimmten Firma mit der Erneuerung der Eingangstüren und Briefkastenanlagen. Der Verwalter beauftragte dann allerdings nicht die von der Gemeinschaft bestimmte Firma, sondern eine vom Verwalter eigenmächtig ausgesuchte Firma, eine haftungsbeschränkte UG („1-Euro-GmbH“).
Darüber hinaus beauftragte der Verwalter weitere Firmen mit der Lieferung komplett neuer Schließzylinder, dem Austausch von zwei Fenstern und weiteren Anschlussarbeiten in Bezug auf die Gegensprechanlage. Sämtliche Arbeiten bezahlte der Verwalter durch Entnahme vom Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Hiernach endete das Verwalteramt. Die Gemeinschaft verweigerte die Genehmigung der vorgenannten Aufträge und nahm den Verwalter gerichtlich auf Rückzahlung der unberechtigter Weise vom Konto der Gemeinschaft entnommenen Beträge in Höhe von gerundet € 40.000,00.

Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten kommt hinsichtlich der eingebauten Eingangstüranlagen zu dem Ergebnis, dass diese dem derzeitigen Stand der Technik entsprechen und ein werksseitig fehlerhafter Zusammenbau der Türen oder eine Verwendung minderwertiger Anbauteile (Bänder, Schlösser, Verglasung, …) nicht festgestellt werden konnte. Allerdings waren die Einbauarbeiten nicht vollendet worden, sodass es in der Folgezeit zu Mängeln an den Eingangstüranlagen kam. Die von dem Verwalter mit der Erneuerung der Haustüranlagen und Briefkastenanlagen beauftragte UG war gelöscht worden, nachdem das Insolvenzverfahren mangels Masse nicht eröffnet worden war.

Das Amtsgericht verurteilte den Verwalter zur Rückzahlung sämtlicher entnommener Gelder. Die hiergegen eingelegte Berufung des Verwalters war erfolglos.

 

Der Vorverwalter muss die entnommenen Gelder vollständig an die Gemeinschaft zurückzahlen

Das Landgericht bestätigt das erstinstanzliche Urteil und stellt klar, dass der Vorverwalter nach Auftragsrecht gemäß §§ 675, 667 BGB zur Rückzahlung sämtlicher Gelder verpflichtet ist, die er zur Erfüllung der eigenmächtig erteilten Aufträge vom Konto der Gemeinschaft entnommen hatte. Fraglich war, ob sich der Verwalter darauf berufen konnte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund der durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen wirtschaftlich bereichert war oder der Verwalter als Geschäftsführer ohne Auftrag entsprechende Ersatzansprüche gegenüber der Gemeinschaft hatte. Dies verneint das Landgericht unter Verweis auf die vom BGH in seiner Entscheidung vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 Rn. 10 aufgestellten Grundsätze. Hiernach steht einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt hat – sei es irrig oder aus Eigenmacht – kein Erstattungsanspruch gegenüber der Gemeinschaft zu.

Diese Grundsätze überträgt das Landgericht auch auf das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer zum Verwalter, da auch in diesem Verhältnis der Vorrang des § 21 Abs. 4 WEG a. F. zu beachten sei. Nach dieser Vorschrift hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Insoweit haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum bei der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten. Dem betroffenen Verwalter ist es ohne Weiteres zumutbar, dass durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgesehene Verfahren, insbesondere unter Wahrung der Beschlusshoheit der Wohnungseigentümer, zu beachten.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das Landgericht die Revision zum BGH zugelassen.

 

Praxishinweis

Die Entscheidung des LG erging zum alten WEG-Recht und unterstreicht die Entscheidungshoheit der Eigentümerversammlung. Grundsätzlich entscheiden die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung über die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen. Hierbei haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum, der sich auf das Ob und Wie der Maßnahme bezieht. Hierzu gehört auch die Entscheidung darüber, welcher Handwerker die Arbeiten durchführen soll. Bis zur Entscheidung des BGH über die Revision sind – auch mit Blick auf das seit dem 01.12.2020 geltende neue WEG-Recht – folgende Gesichtspunkte zu beachten:

Ausgeschiedene Verwalter, die während der Geltung des alten WEG-Rechts, also bis zum 30.11.2020, innerhalb eines nicht verjährten Zeitraums ohne Ermächtigungsbeschluss kostenintensive Erhaltungsmaßnahmen beauftragt und aus Mitteln der Gemeinschaft bezahlt haben, sehen sich einem erheblichen Haftungsrisiko ausgesetzt.

Nach neuem Recht ist der Verwalter zwar nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, ohne vorherigen Beschluss eigenständig die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (die Notgeschäftsführungsbefugnis einmal ausgenommen), allerdings ist unklar, wann diese Tatbestandsmerkmale konkret vorliegen, sodass dem Verwalter dringend anzuraten ist, über konkrete Erhaltungsmaßnahmen im Einzelfall einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen. Ebenso sollte der Verwalter sich für gleichgelagerte Fälle durch Beschluss unter Angabe konkreter Wertgrenzen sowie Nennung eines konkreten Maßnahmenkatalogs zum selbständigen Handeln ermächtigen lassen.

Aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich die Entscheidung des LG Lüneburg als vorteilhaft dar, da sie sich nicht mit der Frage auseinandersetzen muss, ob ihr durch das Handeln des Vorverwalters ein Schaden entstanden ist oder eine Wertverbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums stattgefunden hat. Die Gemeinschaft könnte den Vorverwalter ohne Weiteres auf Rückzahlung der unberechtigter Weise entnommenen Gelder verklagen. Im Rahmen des Prozesses ist es dann Sache des Vorverwalters, im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er die Gelder in Erledigung eines Auftrags verbraucht hat. Der Vorverwalter müsste also darlegen und beweisen, dass er zur Erteilung des konkreten Auftrags ermächtigt war; das wird ihm im Regelfall nicht gelingen.

Die bisherigen Entscheidungen, welche den Zahlungsanspruch der Gemeinschaft auf §§ 675, 667 BGB stützten, waren immer in Verfahren ergangen, in denen die Gemeinschaft den bereits ausgeschiedenen Verwalter in Anspruch genommen hatte. Es stellt sich daher die Frage, ob die Rückzahlungspflicht des Verwalters nach § 667 BGB auch im laufenden Verwalterverhältnis besteht. Dies ist nach meiner Auffassung zu bejahen, da die Fälligkeit der Herausgabepflicht nicht an die Beendigung des Auftrags anknüpft, sondern von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Der Verwalter ist verpflichtet, neben der Jahresabrechnung auch den Vermögensbericht zu erstellen, sodass gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft im Ergebnis eine alljährliche Pflicht zur Rechnungslegung (fort)besteht (vgl. Blankenstein, WEG-Reform 2020, S. 430; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 10 Rn. 950). Stellt sich somit nach Vorlage von Jahresabrechnung und Vermögensbericht bzw. erfolgter Rechnungslegung heraus, dass der Verwalter nicht über die erforderliche Geschäftsführungsbefugnis verfügte, sondern eigenmächtig Gelder vom Konto der Gemeinschaft entnommen hat, muss er diese vollständig nach Auftragsrecht zurückerstatten.

 

Hinweis
Der Inhalt dieser Mitteilung stellt die fachliche Meinung des jeweiligen Autors dar. Wir bitten um Verständnis dafür, dass der Autor für die sachliche und juristische Richtigkeit der vertretenen Auffassung sowie der daraus ggf. abgeleiteten oder abzuleitenden Handlungsempfehlung keine Haftung übernimmt, insbesondere nicht dafür, dass diese von einem mit der Sache befassten oder noch zu befassenden Gericht geteilt werden. Wir empfehlen daher, insbesondere mit Blick auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls ggf. eigenen fachlichen oder rechtlichen Rat einzuholen.

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