Nach der WEG-Reform werden Verwalter, Juristen und Gerichte vermehrt mit rechtswidrigen baulichen Veränderungen zu tun haben. Hintergrund sind der Wegfall der Individualrechte und die Begründung der ausschließlichen Verwaltungszuständigkeit durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Grundsätzlich muss sich jetzt zunächst immer die Eigentümerversammlung mit jeder einzelnen baulichen Veränderung befassen und einen Beschluss darüber fassen, wie sie mit der baulichen Veränderung umgehen will. Was ist zu beachten, wenn die Eigentümerversammlung einen Beschluss über die Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung ablehnt und ein Eigentümer gegen diesen Negativbeschluss Anfechtungsklage erhebt? Dies klärt das LG Frankfurt a. M. in einem aktuellen Urteil vom 14.01.2021 – 2-13 S 26/20 und ergänzt den Maßstab bei der gerichtlichen Überprüfung eines Negativbeschlusses um einen weiteren wichtigen Aspekt.

Rückbau oder Genehmigung – Gemeinschaft hat Ermessen

Das Landgericht stellt zunächst klar, dass die Wohnungseigentümer bei dem Umgang mit einer unzulässigen baulichen Veränderung einen Ermessensspielraum haben. Im Regelfall entspricht der Rückbau den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da er der Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustands (Erhaltung) entspricht. Allerdings gilt dies nicht unbedingt. Vielmehr kann es nach den Umständen des Einzelfalls auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer vom Rückbau absehen. Insoweit verweist das Landgericht auf das reformierte Wohnungseigentumsgesetz und geht davon aus, dass in diesem Fall die bauliche Veränderung genehmigt werden müsste, da erst hierdurch Klarheit über Nutzungen und Kosten herbeigeführt wird.

Prüfungsmaßstab bei Anfechtung eines Negativbeschlusses

Die Anfechtung eines Negativbeschlusses kann grundsätzlich nur dann Erfolg haben, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegt. Das Landgericht stellt darüber hinaus klar, dass die Anfechtung eines Negativbeschlusses auch dann Erfolg hat, wenn die Wohnungseigentümer ein ihnen zustehendes Ermessen überhaupt nicht ausgeübt haben (also ein Ermessensnichtgebrauch vorliegt), da auch in diesem Fall ein Wohnungseigentümer in seinem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung verletzt sein kann.

Praxishinweis

Jede bauliche Veränderung bedarf grundsätzlich einer Gestattung durch Beschluss. Fehlt ein solcher Beschluss, liegt eine rechtswidrige bauliche Veränderung vor und müssen die Wohnungseigentümer im Wege eines Beschlusses klären, wie mit dieser baulichen Veränderung umgegangen werden soll. Auf die Herbeiführung einer solchen Entscheidung besteht ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch. Die Wohnungseigentümer können bspw. durch Beschluss die Befugnis des Verwalters dahingehend erweitern, dass dieser (ggf. nach vorheriger Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat) gegen die unzulässige bauliche Veränderung vorgehen darf.

In der Regel wird sich die Eigentümerversammlung mit einer rechtswidrigen baulichen Veränderung befassen. Hier haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Sie können bspw. die gerichtliche Durchsetzung des Rückbauanspruchs beschließen. Im Falle einer Verjährung der Rückbauansprüche oder fehlender Kenntnis davon, wer die bauliche Veränderung durchgeführt hat, können die Wohnungseigentümer auch eine Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands unter dem Gesichtspunkt der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen. Grundsätzlich kann es auch vom Ermessen der Wohnungseigentümer gedeckt sein, wenn diese die bauliche Veränderung durch Beschluss genehmigen, wobei ein solcher Beschluss mit einer Regelung von Kosten und Nutzen verbunden werden sollte. Denkbar ist es grundsätzlich auch, dass die Wohnungseigentümer einen daran interessierten einzelnen Wohnungseigentümer zur Durchsetzung der Rückbauansprüche auf eigenes Kostenrisiko ermächtigen.

Bei jeder Beschlussfassung haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum, welcher einer gerichtlichen Entscheidung weitestgehend entzogen ist. Diesen Ermessensspielraum müssen die Wohnungseigentümer allerdings auch erkennen und ausüben. Fehlt es an einer Entscheidungsgrundlage oder sind sich die Wohnungseigentümer überhaupt nicht darüber bewusst, dass es Entscheidungsalternativen gibt, liegen Ermessensfehler vor, welche im Falle einer Anfechtung zu einer Ungültigerklärung des Beschlusses führen. Die Entscheidungsgrundlagen sind im Regelfall durch den Verwalter beizubringen, ggf. unter Zuhilfenahme von Sonderfachleuten (Sachverständige, Rechtsanwälte etc.). Es ist auch dringend zu empfehlen, dass in der Versammlungsniederschrift zumindest stichwortartig die in der Eigentümerversammlung diskutierten Gesichtspunkte dokumentiert werden.

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