In unserem letzten Newsletter hatten wir Sie über das Urteil des Amtsgerichts Kassel informiert, welches unter Verwaltern, Juristen und Wohnungseigentümern zu ganz erheblichen Irritationen und Unsicherheiten geführt hat. Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht nur anfechtbar – sondern sogar nicht! – sein sollten, wenn der Verwalter in seiner Einladung auf eine räumlich begrenzte Teilnehmerzahl hingewiesen, um die Erteilung von möglichst vielen Vollmachten gebeten und darauf hingewiesen hatte, dass bei einer Überschreitung der Höchstzahl die Versammlung nicht durchgeführt werden könne. In einer ganz aktuellen Entscheidung hat nunmehr das Berufungsgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und klargestellt, dass die Einladung durch den Verwalter nicht zu beanstanden war!

Das war der vom Gericht zu beurteilende Einladungstext des Verwalters

„Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung … Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann.“

Das Landgericht entscheidet: Die Einladung ist nicht zu beanstanden!

Das AG Kassel (Urteil vom 27.08.2020 – 800 C 2563/20) hatte die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht nur als anfechtbar, sondern sogar als nichtig angesehen, da durch das Einladungsschreiben auf die Wohnungseigentümer „psychischer Zwang“ ausgeübt worden sei und die Einladung einer „Ausladung“ einzelner Eigentümer gleichkäme.

Nunmehr hat das LG Frankfurt a. M. (Urteil vom 17.12.2020 – 2-13 S 108/20) als Berufungsgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und folgende – für die Verwaltungspraxis erfreulich deutliche Aussagen – getroffen:

„Anders als das Amtsgericht meint, enthält die Einladung keine „Ausladung“ einzelner Eigentümer (anders bei AG Lemgo ZWE 2020, 480, wo ausdrücklich darauf verwiesen wurde, nicht zu erscheinen), in der hier maßgeblichen Einladung ist lediglich darauf verwiesen worden, dass ein Versammlungssaal für 10 Personen angemietet wurde, zugleich ist auf die Erteilung von Vollmachten hingewiesen worden. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden.

Aufgabe des Verwalters ist es, zu einer Versammlung einzuladen, dabei hat der über den Ort und die Zeit der Versammlung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Gerade in den Zeiten der Corona-Pandemie, in welchen der Verwalter bei der Auswahl des Versammlungsortes die Abstandsgebote und Hygiene-Vorschriften einzuhalten hat, ist es ein sachgerechtes Ermessenskriterium, sich bei der Auswahl des Versammlungsortes an der zu erwartenden Teilnehmerzahl zu orientieren und dabei Vertretungsmöglichkeiten aktiv zu bewerben. Alleine darin liegt eine Beeinträchtigung des Teilnahmerechtes der Eigentümer nicht.

Bei der Auswahl, in welcher Größe ein Versammlungsort angemietet wird, darf sich der Verwalter natürlich von der zu erwartenden Teilnehmerzahl leiten lassen und muss (wie sonst allerdings auch) nicht, jedenfalls wenn dies nicht zu erwarten ist, einen Saal anmieten, der in jedem Fall sämtliche Eigentümer fasst.

Ein – wohl allerdings auch nur zur Anfechtbarkeit führender – Verstoß gegen die Teilnahmerechte könnte bei dieser Vorgehensweise darin liegen, dass Teilnehmern der Zugang zum Saal verweigert wird, wenn die Kapazität erschöpft ist. Dies wird vorliegend jedoch nicht geltend gemacht.

Praxistipp

In unserem letzten Newsletter hatten wir Ihnen einige Tipps zur Durchführung einer erfolgreichen Eigentümerversammlung – auch vor dem Hintergrund des seit dem 01.12.2020 geltenden neuen Wohnungseigentumsrechts –in Corona-Zeiten gegeben. Verwalter machen gute Erfahrungen mit Eigentümerversammlungen, an welcher eine möglichst geringe Zahl von Wohnungseigentümern teilnimmt und sich die Zahl der teilnehmenden Wohnungseigentümer an den Vorgaben der jeweiligen Verordnungen der einzelnen Länder sowie den räumlichen Gegebenheiten des Versammlungsortes orientiert. Wegen einer bestehenden Anfechtungsgefahr raten wir von einer „Ein-Personen-Versammlung“ ab und empfehlen die „Mehr-Personen-Versammlung“. Soweit der Verwalter in der Einladung die Vertretungsmöglichkeit bewirbt, muss er prüfen, ob in der Teilungserklärung eine Vertreterklausel vereinbart ist (Vertretung z. B. ausschließlich durch einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter).

Vor dem Hintergrund der aktuellen Entscheidung des LG Frankfurt a. M., könnte ein Einladungstext bspw. wie folgt lauten:

„Aufgrund der Größe des Versammlungsraumes muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer beschränkt werden auf maximal … Personen einschließlich des Verwalters. Erteilen Sie deshalb möglichst … eine Vollmacht für die Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, wenn die Höchstzahl der für den Versammlungsraum zulässigen Teilnehmerzahl überschritten wird.“