2. Dezember 2020

2. Dezember 2020

Am 01.12.2020 ist das komplett neue WEG-Recht in Kraft getreten. Bauliche Veränderungen werden erleichtert, die Kosten baulicher Veränderungen können mit einfacher Beschlussmehrheit generell anders verteilt werden, die Wohnungseigentümer erhalten mehr Rechte, der Verwaltungsbeirat überwacht den Verwalter, die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen wird möglich, der Verwalter kann jederzeit ohne Grund abberufen werden etc. Spiegelbildlich hierzu kommen auf den Verwalter eine Vielzahl neuer Aufgaben und Organisationspflichten zu.

Beispielhaft werden folgende wesentlichen Änderungen des WEG-Rechts zu einer Erweiterung des Aufgaben- und Pflichtenkreises des Verwalters führen.

 

Eintragung von Beschlüssen aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel im Grundbuch

Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel müssen, damit sie auch gegen Sondernachfolgern Wirkung entfalten, im Grundbuch eingetragen werden. Dies gilt insbesondere auch für Alt-Beschlüsse! Vor diesem Hintergrund müssen sämtliche Teilungserklärungen dahingehend überprüft werden, ob sie eine vereinbarte Öffnungsklausel enthalten. Wenn dies der Fall ist, muss überprüft werden, ob seit Bestehen der Gemeinschaft Beschlüsse aufgrund dieser Öffnungsklausel gefasst worden sind. Schließlich muss die Eintragung dieser Beschlüsse im Grundbuch beantragt werden. Antragsberechtigt ist auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Vertreter der Verwalter ist.

 

Bauliche Veränderungen und Kostentragungspflicht

Sofern nicht ausnahmsweise die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG vorliegen (Stichworte: Mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen, oder zeitnahe Amortisation) sind sämtliche Kosten ausschließlich von den bauwilligen Wohnungseigentümern zu tragen.

Diese Kosten umfassen nicht nur die reinen Herstellungskosten, sondern auch die zukünftigen Erhaltungs-, Betriebs- und Folgekosten. Der Verwalter wird daher zukünftig das Abstimmungsverhalten der einzelnen Wohnungseigentümer dokumentieren müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer eine abweichende Kostenverteilung beschließen.

 

Nachzügler verlangen nachträgliche Mitnutzung einer baulichen Veränderung

Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten baulichen Veränderung zunächst nicht zugestimmt haben, sind nicht an den Kosten zu beteiligen. Sie dürfen die bauliche Veränderung allerdings auch nicht nutzen. Zukünftig hat jeder Wohnungseigentümer auch später einen Anspruch darauf, dass ihm die Nutzung der baulichen Veränderung gestattet wird. Hierzu hat er einen angemessenen Ausgleich zu zahlen, welcher durch Beschluss festzusetzen und anschließend an diejenigen Wohnungseigentümer auszuzahlen ist, die seinerzeit die bauliche Veränderung alleine finanziert haben. Auch hier treffen den Verwalter umfangreiche Dokumentations- und Organisationspflichten.

 

Betriebsgemeinschaften an verschiedenen baulichen Veränderungen

Da bauliche Veränderungen zukünftig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können und im Ausgleich hierzu auch nur die bauwilligen Wohnungseigentümer die Herstellungs- und Folgekosten zu tragen haben, wird es zur Bildung faktischer Betriebsgemeinschaften kommen, z. B. den Betriebsgemeinschaften „Außenaufzug“, „E-Ladestation“, „zusätzliches Fahrradhaus“, „Fotovoltaikanlage“ etc. Dies wiederum führt zur Bildung gesonderter Abrechnungskreise, die der Verwalter zusätzlich bearbeiten muss.

 

Bildung zusätzlicher Rücklagen

Neben der allgemeinen Erhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz zur Bildung weiterer Rücklagen, etwa zur Bildung einer Rücklage zur Liquiditätssicherung, eine Rücklage zur Finanzierung von Verfahrenskosten sowie die Bildung weiterer Rücklagen für gesonderte Betriebsgemeinschaften.

 

Vermögensbericht

Nach Ablauf eines Kalenderjahres hat der Verwalter einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser beinhaltet neben der Darstellung der Ist-Bestände der allgemeinen Erhaltungsrücklage sowie den weiter gebildeten Rücklagen die Darstellung des weiteren Vermögens der Gemeinschaft. Hierzu gehören insbesondere Forderungen der Gemeinschaft gegenüber Wohnungseigentümern wegen Hausgeldrückständen.

 

Online-Teilnahme an Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer können die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlung in elektronischer Form regeln. Beschließen die Wohnungseigentümer als technische Grundlage eine bestimmte Meeting-Software (z. B. zoom, Teams, gotomeeting etc.), muss die Software durch den Verwalter während der gesamten Eigentümerversammlung technisch und organisatorisch verwaltet werden. Aus diesem Grund wird es bereits aus organisatorischen Gründen vielen Verwaltern zukünftig nicht mehr möglich sein, die Eigentümerversammlung durch eine einzelne Person zu leiten. Vielmehr wird der Verwalter zu dieser Versammlung einen weiteren Mitarbeiter hinzuziehen, welcher die Aufgabe des „Host“ bzw. Moderators übernimmt.

 

Störungen durch Wohnungseigentümer – die Gemeinschaft ist zuständig

Kommt es zu Störungen durch Wohnungseigentümer (rechtswidrige bauliche Veränderungen, Verstoß gegen beschlossene oder vereinbarte Gebrauchsregelungen), konnte und musste jeder sich gestört fühlende Wohnungseigentümer nach altem WEG-Recht seine Ansprüche alleine geltend machen. Der Verwalter kam erst dann ins Spiel, wenn die Wohnungseigentümer die Individualansprüche vergemeinschaftet hatten. Zukünftig ist ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür zuständig, gegen Störungen vorzugehen. Die Gemeinschaft wird durch den Verwalter vertreten, sodass auf den Verwalter ein erheblicher zusätzlicher Arbeits- und Organisationaufwand zukommt.

 

Zusätzliche Eigentümerversammlungen

Nach altem Recht waren die Wohnungseigentümer und der Verwalter für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Nach neuem Recht ist ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, sodass sich die Gemeinschaft vermehrt mit Beschlussfassungen befassen muss. In der Regel genügt daher nicht mehr die Durchführung einer einzigen Eigentümerversammlung, vielmehr werden zusätzliche Versammlungen durchgeführt werden müssen.

 

Fazit

Im Ergebnis kommt auf den Verwalter ein erhöhter Verwaltungsaufwand zu. Dies muss er zukünftig bei der Kalkulation seiner Verwaltervergütung berücksichtigen und sich für gesonderte Tätigkeit auch eine gesonderte Vergütung beschließen lassen.

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