Am 01.12.2020 tritt das komplett modernisierte Wohnungseigentumsrecht in Kraft (WEMoG). Die Änderungen sind grundlegend, sodass Verwalter und Juristen das Wohnungseigentumsrecht in wesentlichen Teilen neu lernen müssen. Im Folgenden geben wir Ihnen einen ersten Überblick über die wesentlichen Änderungen des WEG-Rechts. Die vollständigen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes stellen wir in unserem Seminar „WEG-Reform 2020: Das komplette neue Wohnungseigentumsrecht von A-Z“ vor. Eine Vertiefung der einzelnen Themen mit detaillierter Darstellung bieten wir Ihnen in unseren weiteren Seminaren an.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Zukünftig wird die Wohnungseigentümergemeinschaft das zentrale Organ im Wohnungseigentumsrecht sein. Sie entsteht bereits als Ein-Personen-Gemeinschaft, sodass es zukünftig die „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ nicht mehr geben wird. Der einzelne Eigentümer verliert seine Individualansprüche gegenüber dem Verwalter und seinen Miteigentümern. Bei Verstößen gegen vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelungen oder für die Beseitigung nicht genehmigter baulicher Veränderungen ist ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. Diese wird umfassend durch den Verwalter vertreten. Die Rechte und Pflichten zwischen sämtlichen Beteiligten werden zukünftig neu geregelt und verteilt.

Die Rolle des Verwalters

Mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen wird der Verwalter uneingeschränkter gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Zwar wurde kein gesetzlicher Sachkundenachweis als Zulassungsvoraussetzung für die Ausübung des Verwalteramts eingeführt, allerdings entspricht nach einer Übergangsfrist nur noch die Bestellung eines Verwalters mit einer Zertifizierung der IHK den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist der Beschluss anfechtbar. Eine Ausnahme gilt nur für Kleingemeinschaften.

Durch die Konzentration sämtlicher bedeutsamer Rechte und Pflichten bei der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie der kompletten Neustrukturierung der baulichen Veränderungen steigt der Arbeitsaufwand des Verwalters erheblich. Das wirkt sich auf die  komplette Kalkulation der Verwaltervergütung aus. Hinzu kommt, dass der Verwalter zukünftig jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden kann. Neben diesen neuen Voraussetzungen, die sich in der Verwaltervergütung widerspiegeln sollten, wird das Thema Sondervergütung an Bedeutung gewinnen.

Bauliche Veränderungen

Als bauliche Maßnahmen gibt es nur noch zwei Kategorien: Maßnahmen der Erhaltung und bauliche Veränderungen. Die bisherigen Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung und der Modernisierung zählen zukünftig zu den baulichen Veränderungen.

Für die Durchführung baulicher Veränderungen genügt die einfache Beschlussmehrheit. Die Kosten der baulichen Veränderung sind grundsätzlich nur von den zustimmenden Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Ausnahme hiervon gilt, wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die bauliche Veränderung stimmen, die gleichzeitig die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Auf bestimmte bauliche Veränderungen hat jeder Wohnungseigentümer einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch. Dies betrifft Maßnahmen der Barrierefreiheit, Installation einer Ladestation für E-Fahrzeuge, des Einbruchschutzes sowie den Anschluss an das schnelle Internet.

Eigentümer, die einer baulichen Veränderung zunächst nicht zugestimmt haben, sind auch nicht an den Kosten zu beteiligen und dürfen die baulichen Veränderungen nicht mitbenutzen. Diese Wohnungseigentümer haben zu einem späteren Zeitpunkt allerdings einen Anspruch auf nachträgliche Mitbenutzung der baulichen Veränderung, sofern sie sich an den entstandenen und entstehenden Kosten beteiligen.

Jahresabrechnung und Vermögensbericht

Für den Inhalt und die Darstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung enthält das Gesetz auch zukünftig keine Vorgaben. Die bisherige Rechtsprechung gilt fort. Um die Zahl der Anfechtungsverfahren zu reduzieren, bestimmt das Gesetz, dass Gegenstand der Jahresabrechnung nicht das Rechenwerk selbst, sondern nur die Abrechnungsspitze ist.

Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter einen Vermögensbericht zu erstellen und den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen. Die Verpflichtung besteht zusätzlich zur Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung. Der Vermögensbericht muss den Stand sämtlicher Rücklagen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie die wesentlichen Vermögenswerte darstellen.

Eigentümerversammlung

Die Bedeutung der Eigentümerversammlung wird aufgewertet. Gleichzeitig wird die Möglichkeit von Beschlussfassungen erleichtert.

Das bedeutet, dass jede Eigentümerversammlung beschlussfähig ist. Zu beachten ist allerdings, dass die Einberufungsfrist zukünftig drei Wochen beträgt. Grundsätzlich genügt für sämtliche Beschlüsse die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass zukünftig die Teilnahme an der Eigentümerversammlung in elektronischer Form möglich ist. Die Durchführung einer rein virtuellen Eigentümerversammlung ist allerdings weiterhin nicht möglich. Es bleibt grundsätzlich bei der Durchführung der Eigentümerversammlung als Präsenzversammlung, ergänzt durch die Möglichkeit der Teilnahme in elektronischer Form.

Beschlüsse können einfacher im Umlaufverfahren gefasst werden. Künftig ist nicht mehr die Schriftform für die Stimmabgabe erforderlich, sondern es genügt die Textform, bspw. per E-Mail. Grundsätzlich ist die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich. Allerdings kann für den konkreten Einzelfall mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, dass für den nachfolgenden Beschluss im Umlaufverfahren ebenfalls die einfache Mehrheit genügen soll.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels – Bildung weiterer Rücklagen

Zukünftig haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, sowohl einen vereinbarten als auch den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel mit einfacher Beschlussmehrheit zu ändern. Die Beschlusskompetenz bezieht sich auf sämtliche Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen. Dadurch kann der Kostenverteilungsschlüssel für Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen nicht nur für den Einzelfall, sondern generell geändert werden.

Neben der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage können die Wohnungseigentümer weitere Rücklagen bilden. Dazu zählen beispielsweise eine Liquiditätsrücklage sowie weitere Rücklagen, die für die Bildung unterschiedlicher „Betriebsgemeinschaft“ notwendig werden.

Verwaltungsbeirat

Nach der WEG-Reform gibt es keine Vorgabe mehr, die eine bestimmte Anzahl von Beiratsmitgliedern festlegt.

Wichtig ist: Nur Wohnungseigentümer können zu Verwaltungsbeiräten gewählt werden.

Zukünftig unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter nicht mehr nur bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben, sondern hat ihn auch zu überwachen.

Gegenüber dem Verwalter wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen anderen durch Beschluss bestellten Wohnungseigentümer vertreten.

Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Durch die WEG-Reform wird die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätzen und Terrassen erweitert.