Liebe Verwalterin,
lieber Verwalter,

jeder Verwalter kennt das Problem, dass bei der Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung nicht die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer vorliegt, sondern nur die einfache Mehrheit für die bauliche Veränderung stimmt. Darf der Verwalter den Beschluss dennoch als positiv zustande gekommen verkünden? Macht sich der Verwalter schadensersatzpflichtig, wenn der Beschluss erfolgreich angefochten wird? Mit diesen Fragen befasst sich eine ganz aktuelle Entscheidung des BGH (Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19). Die gute Nachricht vorab: Hat der Verwalter die Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung über das Ergebnis seiner rechtlichen Überprüfung informiert und auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hingewiesen, haftet er grundsätzlich nicht auf Schadensersatz.

Die wichtigsten Aussagen des BGH 

  • Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zugestimmt haben.
  • Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.
  • Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor Beschlussfassung nicht in der gebotenen Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, liegt zwar objektiv eine Verletzung seiner Verwalterpflicht gemäß § 280 Abs. 1 WEG vor. Der Verwalter hat einen Rechtsirrtum allerdings nur dann zu vertreten, wenn seine rechtliche Einschätzung offenkundig falsch ist.
  • Hat der Verwalter Bedenken gegen die Verkündung eines mit einfacher Mehrheit gefassten Beschlusses über die bauliche Veränderung, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.

 

Praxishinweis

Die Entscheidung des BGH beseitigt viele Unklarheiten im Zusammenhang mit der Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG, zeigt praktikable Lösungswege auf und stellt sich im Ergebnis positiv für den Verwalter dar, welcher bei der Prüfung, ob und ggf. welche Wohnungseigentümer zustimmen müssen, eine große Verantwortung trägt. Der Entscheidung lassen sich insbesondere Handlungsempfehlungen für Beschlussfassungen – auch nach der WEG-Reform – entnehmen. Folgende Punkte sind zu beachten:

  • Rechtliche Prüfung vor der Eigentümerversammlung: Der Verwalter muss vor der Beschlussfassung eine eigene rechtliche Prüfung zu den Voraussetzungen einer Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG vornehmen.
  • Erteilung von Hinweisen: Der Verwalter muss die Eigentümerversammlung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und auf ein mögliches Anfechtungsrisiko hinweisen.
  • Rechtsirrtum des Verwalters ist unbeachtlich: Nimmt der Verwalter eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor, die nicht offenkundig falsch ist (das ist praktisch nie der Fall!), kann es ihm nicht angelastet werden, wenn der Beschluss in einem späteren Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt wird. Der Verwalter haftet dann nicht auf Schadensersatz.
  • Verwalter kann sich durch Geschäftsordnungsbeschluss anweisen lassen: Es ist bemerkenswert und erfreulich, dass der BGH innerhalb kurzer Zeit (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 286/18) auf die Möglichkeit hinweist, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Geschäftsordnungsbeschluss anweisen können. Bisher machen Wohnungseigentümer und Verwalter von diesem Instrumentarium zu selten Gebrauch. Weisungen kommen im Hinblick auf die Prozessführung laufender gerichtlicher Verfahren und im Zusammenhang mit der gesamten Verwaltung in Betracht. So kann der Verwalter durch Beschluss angewiesen werden, wie er konkret die Eigentümerversammlung leiten oder wie er unklare bzw. unbestimmte Vereinbarungen in der Geschäftsordnung verstehen oder ob der Verwalter (wie im vorliegenden Fall) einen Beschluss als zustande gekommen verkünden soll.
  • WEG-Reform: Zukünftig sollen nach der WEG-Reform jegliche bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können (§ 20 Abs. 1 WEG-E). Die von dem BGH behandelten Probleme dürften daher an Bedeutung verlieren. Für nicht privilegierte bauliche Veränderungen sieht § 20 Abs. 3 WEG-E allerdings vor, dass mit der baulichen Veränderung weiterhin alle nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer einverstanden sein müssen. Es bleibt zu hoffen, dass dies nicht zu neuen rechtlichen Problemen führt.

Zusammenfassend kann man festhalten: Wenn der Verwalter Beschlüsse sorgfältig vorbereitet, die Wohnungseigentümer umfassend informiert und bei bestehenden Unklarheiten auf ein mögliches Anfechtungsrisiko hinweist, muss er sich wegen möglicher Schadensersatzansprüche keine Sorgen machen.